خرید و فروش ملک

6راهکار برای کاهش درد سر و استرس فروش خانه

هر وقت صحبت از کارهای پر استرس میشود فروش خانه در سطح امور پر استرسی مانند طلاق و یا تغییر شغل قرار می گیرد این شرایط در تمام مراحل فروش هم یکسان است .و تفاوتی ندارد که در اولین مراحل فروش خانه هستید یا این مرحله را پشت سر گذاشتید تمام اینها در حالی است که پروسه رهن و اجاره طولانی‌تر خواهد بود. اما یک نفس راحت بکشید چون با این ۶ راهکار می توانید از استرس ورنج این کار بکاهید .

  • هیچ وقت پروسه اجاره یا فروش خانه را به آشنایان و دوستان نسپارید همانند دردسر‌های شروع یا توسعه یک کسب و کار جدید با یک دوست خوب یا یک فامیل نزدیک سپردن این مسئله به آشنایان نیز دردسرهای خاص خودش را دارد پس هر طور شده آن را فراموش کنید
  •       .انجام این کار قوانین و شرایط خاص خودش را دارد از سوی دیگر زمان آگهی کردن تا فروش خانه به اندازه کافی دشوار هست ، پس سعی کنید تنش و اضطراب اضافی به معامله اضافه نکنید.
  • زمانی که برای فروش به مشاورین املاک پول پرداخت می کنید ، پس حق این را دارید که انتظارات و نیازهای خود را به وی منتقل کنید چرا که شما وارد یک معامله کاملاً تجاری شده‌اید که بنا بر شرایط خاص خود باید غیرشخصی باشد.
  • هیچ مساله ای را شخصی قلمداد نکنید

هرکاری که می‌کنید فقط احساسات را وارد این قضیه نکنید گفتن این مسئله راحت است اما احساساتی بودن مسئله را پیچیده تر کرده و مسایلی غیر مرتبط و مشکل‌زا را برای شما ایجاد می کند به عنوان نمونه شما فکر می کنید که باید خانه خود را در گروه x لیست و آگهی کنید، اما مشاور املاکی به شما می‌گوید که رقم پیشنهادی شما رقابتی نیست و بنابراین باید در گروهy  لیست شود که دویست میلیون تومان از رقم پیشنهادی شما کمتر است .  بنابراین باید رقم خود را فراموش کنید یا مثلاً اولین پیشنهاد خریدار به شما بسیار پایین است ولی نباید آن را توهین تلقی کنید . بلکه از آن به عنوان فرصتی برای مذاکره و معامله با سایر خریداران استفاده کنید .همچنین اجازه ندهید که انتقادات منفی درباره انتخاب پوشش کف ،سقف و یا رنگ دیوار شما را آزار دهد.

  • نادیده گرفتن نشانه های منفی انتخابات ، که در کل مسائل مرتبط با انتخابات به بازار مسکن صدمه می‌زند و بنابراین ممکن است پروسه فروش خانه را مشکلتر کرده و تحت شعاع خود قرار دهد  و در نهایت با موقعیت‌های غیر قابل پیش بینی و نامطمئن ای روبرو خواهید شد که پروسه خرید، فروش واجاره را با ریسک‌های بیشتری مواجه می کند.اگرچه این شرایط ممکن است به کاهش یا افزایش  قیمت  منجر شود ولی برای فروشندگان  به این معناست که فایل و آگهی فروش شان تا مدت ها در بازار متوقف شده و پروسه فروش نیز طولانی تر خواهد شد البته باید بدانید که خانه یکی از آن چیزهایی است که همیشه مشتری خاص خودش را دارد بنابراین یک روند و رویه مثبت را در طول این دوره بی ثبات در پیش بگیرید به هر حال هیچ کس نمی داند که در آینده چه اتفاقی می‌افتد و در نهایت چه کسی پیروز میدان است است که بتواند با این شرایط نامطمئن کنار بیاید.
  • در طول تعطیلات یا مرخصی برنامه ریزی کنید

به محض آگهی کردن خانه مرخصی گرفته و مدتی با خانواده به مسافرت رفته و این کار را به مشاور املاک خود بسپارید چرا که این مسئله هم خانواده و هم مشاور شما را هیجان زده می کند .در طول این مدت مشاور املاک می تواند در غیاب شما برای آگهی کردن و بازدید از خانه در هر زمان ممکن برنامه‌ریزی کند و بنابراین دیگر نیازی نیست که شما برای هر بازدید مشتری کلی مقدمات فراهم کرده و هر بار خانه را مرتب و تمیز کنید. تمامی مشاورین املاک معتقدند که در زمانی که صاحب خانه در خانه نیست ملک راحت تر و با سرعت بیشتری به فروش می‌رود پس این توصیه را نادیده نگیرید. به دنبال گزینه های فروش جایگزین باشید چه کسی عنوان کرده که حتماً باید به همان روش سنتی پدران و مادرانمان برای فروش خانه اقدام کنیم ؟ آژانس های جدید معاملات املاکی به شما اجازه می‌دهند که بدون استرس معاملات قدیمی  ، کارها را با کمک هم انجام دهید .به عنوان نمونه نگاهی به خدمات جدید خرید و فروش خانه مثل دیوار بیاندازید در این روش به جای اینکه منتظر خریدار باشید مشتری خود به صورت مستقیم نسبت  به خرید خانه شما اقدام می‌کند. بنابراین با این روش هر زمانی که اراده کنید خانه شما به فروش می‌رود .امروزه تعداد بیشماری وب سایت مشابه خرید خانه با عناوین مختلف فعالیت می‌کنند ، بنابراین زمان آن رسیده که با قطع وابستگی به روش های سنتی و قدیمی از ابزار و امکانات جدید برای خرید و فروش خانه اقدام کنید .به عنوان نمونه در سالهای اخیر نیز وبسایت های جدیدی در این زمینه فعالیت می کنند که می توانند تنها با فشردن چند دکمه خانه ایده آل را برای شما پیدا کرده و یا پروسه فروش خانه را برای شما آسان کنند    وب سایت ها با بهره گیری از تجربیات بین المللی در حوزه املاک و با سرمایه‌گذاری مشترک خارجی ها پا به عرصه بازار املاک  گذاشته و با شیوه های نوین فروش و خرید، پیدا کردن خانه را به یکی از آسان ترین کارها و امور تبدیل کرده ،همان شیوه‌ای که در تمام کشورهای پیشرفته یا در حال توسعه جهان در حال اجراست . به عبارت دیگر شما می توانید با مراجعه به وب سایت ها و یا بهره گیری از اپلیکیشن آن ، به راحتی خانه ایده آل خود را یافته و یا به فروش برسانید. بنابراین اگر برای وقت و کاهش سطح استرس خود ارزش قائل هستید حتما این روش‌ها را امتحان کنید. مسائل غیرقابل پیش‌بینی را در نظر داشته باشید هر نوع وقفه ای درطول این پروسه استرس زا بوده و کیفیت کار را کاهش می دهد در حقیقت فروش خانه یکی از پنج موضوعی است که بیشترین استرس را در بین افراد ایجاد می‌کند .هرچه خانه شما بیشتر در بخش آگهی بازار بماند شما باید فشار، خستگی و استرس بیشتری را تحمل کنید .به طور میانگین فروش خانه ۷۶ روز به طول می‌انجامد پس حقیقت را قبول کنید و بدانید که در طول این پروسه ممکن است با شرایطی غیرقابل پیش‌بینی مواجه شوید. پس از آراسته کردن محوطه جلوی خانه  ، تعمیر خرابیها و رنگ آمیزی اتاق ها باید برای رفت و آمد های بی وقفه غریبه ها در تمام طول شبانه روز آماده باشید تنها به آخر کار و پیروزی کامل این پروسه فکر کنید.

چرا توصیه می‌کنیم در مسکن سرمایه‌گذاری کنید

شاید از دید شما این جمله کمی متعصبانه باشد اما برای این جمله دلایل زیادی وجود دارد.

شما برای سرمایه گذاری در زمینه املاک نیاز به دانش و تخصص خاصی ندارید به همین دلیل بسیاری از سرمایه‌گذاران به صورت فعالانه اقدام به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات  و یا پیش فروش می کنند.

شروع سرمایه گذاری در مسکن آسان تر از جستجو برای سرمایه گذاری در بازار بورس و سهام و ارز و دلار و … می باشد زیرا سرمایه‌گذاری در بازار بورس و سهام به دلیل تعدد خریداران و فروشندگان نیازمند دانش تخصصی و آگاهی از پیچیدگی ها و ریزه کاری های آن می باشد. مثلاً اینکه خرید سهام یک شرکت معمولی با قیمت نسبتاً پایین بهتر از خرید یک شرکت متوسط با قیمت بالا است.  اما برای سرمایه‌گذاری در امور مسکن به راحتی با یک جستجوی ساده در اینترنت یا روزنامه می توانید اولین قدم را بردارید.

تامین سرمایه برای خرید ملک

 تامین سرمایه برای خرید ملک چندان هم سخت نیست.

 بازار ملک انعطاف پذیر است.

رشد سرمایه در دراز مدت.

 گردش مالی مثبت.

 کنترل ۱۰۰ درصد روی سرمایه.

در بازار بورس و سهام و ارز و … شما نیاز دارید که یک واسطه مناسب و مورد اطمینان پیدا کنید تا بیزینس شما را در دست بگیرد و ارزش سهام شما کاملاً به شرایط بازار و گردانندگان آن شرکت بستگی دارد ولی در بازار مسکن شما به راحتی می توانید بر روی سرمایه خود بدون واسطه تسلط داشته باشید.

نقدینگی شما مانند سپرده گذاری با سقوط ارزش پول از ارزش نخواهد افتاد.

 سرمایه گذاری در زمینه ملک متناسب با هر بودجه است.

 ناخواسته پول بیشتری به دست خواهید آورد. به طور مثال اگر در مکانی رو به رشد زمین یا خانه‌ ای  خریداری کنید همزمان با رشد منطقه و احداث مجتمع های تجاری و تفریحی یا حتی اداری و هجوم افراد بیشتر به آن منطقه ارزش ملک شما افزوده خواهد شد.

 به راحتی نقدینگی خود را به یک سرمایه فیزیکی تبدیل می کنید.

 سرمایه شما قابل انتقال است.

بازار مسکن نسبت به دیگر بازارها از امنیت بیشتری برخوردار است.

 تبدیل سرمایه سرگردان به یک سرمایه گذاری مطمئن و نه چندان ملتهب.

 و در آخر اینکه در صورت نیاز می توانید سریع آن را به نقدینگی تبدیل کنید چرا که مسکن یک نیاز انسانی است و خریداران فقط افراد سرمایه‌گذار نیستند.

کدام ملک کلنگی برای خرید مناسب است؟

اولین قدم جهت شروع، انتخاب و خرید ملک مناسب اعم از کلنگی یا خانه می باشد. با توجه به اینکه چه مقدار سرمایه داشته باشیم و در چه منطقه‌ای از شهر بخواهیم کار ساخت و ساز انجام دهیم گزینه‌های مختلفی پیش رو خواهیم داشت.

نکات کلیدی برای خریداران ملک کلنگی:

 – ابعاد زمین:  باید بدانیم برای یک زمین ۲۰۰ متر مربعی اجازه ساخت چهار طبقه مسکونی روی پیلوت با پارکینگ را میدهند به شرطی که بتوانیم پارکینگ به تعداد واحدها تامین کنیم.  و همچنین این را هم باید بدانیم در منطقه‌ای به ازای هر واحد مسکونی یک واحد پارکینگ باید تامین شود و پارکینگ مزاحم را هم شهرداری قبول نمی کند و خرید پارکینگ از شهرداری هم نداریم.

 زمین که ابعاد آن ۲۰*۱۰ است تعداد بیشتری پارکینگ نسبت به زمینی که ابعاد آن ۲۵ در ۸ است تامین می کند اولی حدود ۴ تا ۵ واحد پارکینگ تامین می‌کند و دیگری سه تا پارکینگ تامین می‌کند.

  • جهت‌گیری ملک: یعنی محل قرار گیری ساختمان در ملک نیز در قیمت آن موثر است.

محاسبه قیمت کلنگی

 اساس محاسبه قیمت کلنگی بر مبنای وضعیت پهنه بندی شهرداری و محاسبه بنای مفید و قیمت بنا بر اساس کاربری و میانگین قیمت منطقه می‌باشد. یعنی ابتدا قیمت ساخته شده بر اساس پهنه محاسبه سپس هزینه های ساخت و صدور مجوز از شهرداری محاسبه به علاوه سی درصد از رقم اول کسر نموده و قیمت کلنگی به دست می آیند به طور مثال برای کلنگی با پهنه مسکونی ۵ طبقه و ۶۰ درصد زیر بنا و قیمت آپارتمان به علاوه ۳۰% قیمت کلنگی خواهد بود

هشدار به خریداران مسکن درباره سن بنا:

سن بنا هنگام خرید ملک

خریداران باید قبل از امضای هرگونه سند تعهد آوری، از امکان دریافت تسهیلات مد نظر خود برای واحدی که قصد خرید آن را دارند مطمئن شوند.

سن ساختمان:

یکی از اختلافاتی که عموما مابین خریدار و فروشنده اتفاق می افتد، مشکل بر سر محاسبه سن ساختمان است. چرا که عمر مفید یک ساختمان در ایران حدود ۳۰ سال است و محاسبه سن دقیق ساختمان در تصمیم گیری به خرید آن تاثیر زیادی دارد. به علاوه اینکه بانک ها و موسسات مالی برای پرداخت وام ها و تسهیلات بانکی در این زمینه محدودیت هایی را قرار داده‌اند و این نوع از تسهیلات به ساختمان هایی که دارای عمر بیش از ۲۰ سال و در برخی از موارد ۱۲ سال هستند تعلق میگیرد.

مبنای محاسبه سن ساختمان:

سن ساختمان بر اساس چند را مورد محاسبه قرار می‌گیرد. 1 – سن واقعی ساختمان 2- سن بهره‌برداری 3- سن سندی

  1. سن واقعی ساختمان: بیشتر کارشناسان این حوزه بر این نظرند که سن واقعی یک ساختمان از زمان پیروزی اولیه آن و تشکیل فوندانسیون باید مورد محاسبه قرار بگیرد. مبنای این نسخه بر اساس تاریخ صدور جواز و یا پروانه ساختمانی است
  2. سن بهره برداری ساختمان: از زمانی که انشعابات و امکان سکونت برای یک ملک فراهم شود، سن بهره‌برداری آغاز خواهد شد، و عموماً مبنای چنین محاسبه‌ای بر اساس تاریخ نصب کنتور است.
  3. سن سندی ساختمان: زمانی که اسناد پایان کار، صورت مجلس تفکیکی  و سند قطعی ملک صادر شود، از آن زمان مثل سندی مورد محاسبه قرار می‌گیرد. توجه داشته باشید سن واقعی ساختمان که همان تاریخ اخذ مجوز ساختمانی است و عموما برای بانک‌ها و موسسات بانکی مورد توجه است،  و برای آنها مبنای محاسبه سن ساختمان بر این اساس است. ضمن سندی و سن بهره برداری ساختمان نیز برای قیمت‌گذاری و اعلام مالکین به خریداران است و لازم است خریداران با درخواست کپی پروانه ساختمانی و یا تاریخ آن بررسی کنند تا فاصله زیادی با تاریخ نصب انشعابات و یا تاریخ سند قطعی وجود نداشته باشد.

اشتباه مالکین کلنگی:

یکی از اشتباهات متداول برخی از مالکین املاک کلنگی، رها کردن چنین املاکی بدون سرایدار و نگهبان مطمئن است.

 درعوض با دیوارنویسی روی ملک کلنگی خود سعی در اعلام هشدار برای جلوگیری از جعل سند، تنظیم وکالت های غیر قانونی، جلوگیری از معاملات کلاهبرداری، فروش مال غیر و یا تصرف عدوانی را دارند و زهی خیال باطل.

 توجه داشته باشید که املاک کلنگی رها شده بهترین و سهل ترین طعمه کلاهبرداران است.

 بنابراین توصیه جدی می شود در اسرع وقت به جای دیوارنویسی و نصب تابلوهای هشدار دهنده غیرموثر،  فقط برایش نگهبانی مطمئن بگمارید.

 توصیه دیگر اینکه هرگز املاک کلنگی تخلیه،  بدون متصرف،  بدون نگهبان و … را معامله نکنید چرا که احتمال بروز فساد و خطرات و ریسک های زیادی وجود دارد.

سهم ملک در سبد دارایی خانوارها

سهم ملک در سبد دارایی خانواده

نتایج یک مطالعه علمی درباره سهم دارایی ملکی (زمین و مسکن) در سبد دارایی های سرمایه ای افراد با هدف بررسی اثر تغییرات سود بانکی بر سبد، نشان می‌دهد:

 هر سه گروه افراد با ویژگی “ریسک پذیری پایین” ، “ریسک پذیری متوسط ” و “ریسک پذیری بالا” نسبت به تغییرات کاهشی نرخ سود بانکی واکنش ملکی نشان می دهند.  به این معنا که این کاهش باعث توجه افراد به سرمایه‌گذاری در بازار ملک می شود.

 نتایج این مطالعه بر اساس داده‌های سالهای ۷۶ تا ۸۹ مشخص می‌کند زمانی که نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی مثبت است (نرخ سود اسمی بالاتر از نرخ تورم) افراد دارای درجه پایین ریسک پذیری، ۱۲ درصد از سبد دارایی های خود را به خرید زمین یا ملک مسکونی اختصاص می دهند. در این حالت، افراد دارای درجه ریسک پذیری متوسط، بیشترین سهم از سبد دارای خود یعنی ۳۶ درصد آن را به ملک اختصاص می دهند، اما افراد دارای درجه ریسک پذیری بالا حدود یک چهارم (یا ۲۴ درصد) دارایی های ارزشمند خود را به زمین و مسکن تبدیل می‌کنند. به این ترتیب بازدهی مثبت سرمایه گذاری در بازار پول بیشترین اثر جاذبه را بر افراد کم ریسک دارد.

اما زمانی که نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی منفی می‌شود، بیشترین حجم به خرید ملک از ناحیه افراد قادر به تحمل ریسک بالا اتفاق می‌افتد. در این حالت ۷۹ درصد از وزن سبد دارایی افراد دارای درجه ریسک پذیری بالا به زمین و مسکن اختصاص پیدا می‌کند. یافته‌های این تحقیق مشخص می کند در شرایط کنونی که نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی به رغم کاهش سطح نرخ سود اسمی مثبت است تقاضای سفته‌بازی (تقاضایی که از عمدتا ناحیه افراد پر ریسک در بازار مسکن شکل می‌گیرد) تحریک آنچنانی نخواهد شد. این نوع افراد (دارای درجه ریسک پذیری بالا) معمولاً ۷۶ درصد از سبد دارایی‌های سرمایه خود را به سهام اختصاص می‌دهند.

اگر خریدار هستید:

خرید ملک

1 – قبل از هرچیز باید ببینید که مشاور املاکی که در آن اقدام به نوشتن قولنامه می‌کنید از اتحادیه مجوز دارد یا نه. به علاوه حق بنگاه دار در قولنامه ذکر شود، همچنین از اسنادی که نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شود در قرارداد نام برده شود.

مشاور املاک

2-سند ملک را شخصاً ملاحظه کنید تا اطمینان حاصل کنید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین اگر می‌خواهید خیالتان از بابت این که فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته راحت شود، می توانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلاً به فرد دیگر فروخته نشده باشد. علاوه بر این مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارید با آنچه در سند ذکر شده تطبیق دهید. اگر معامله بر سر خرید خانه است دقت کنید که ملحقات و مشاعات ملک مانند آب، برق، پارکینگ،  انباری و … در سند قید شده باشد.

 3-اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، وکیل و نماینده مالک است، مطمئن شوید که نمایندگی او قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.

4- مالی که قصد خرید آن را دارید اگر از طریق ارث بفروشند رسیده حتما گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کنید.

5-اطمینان پیدا کنید که فروشنده ممنوع المعامله نیست،  در غیر اینصورت  قادر به انتقال سند رسمی به شما نخواهد بود.

6-تا زمانی که مال را دریافت نکرده اید یا سند به نام شما نخورده است از پرداخت کل مبلغ خودداری کنید.

7-اگر قصد خرید ملکی را دارید که در حال حاضر مستاجر دارد، با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخلیه ملک توافق کنید.

8-اگر مال، چند نفر مالک داشته باشد، همه آن‌ها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها وکالت داشته باشد.

9-نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که در قولنامه ذکر کنید که اگر درباره مالی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد مسئولیت جبران خسارت به عهده کیست.

10-نکته مهم دیگر این است که علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد معتمد  دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده پیشگیری شود.

 فراموش نکنید در قولنامه تاریخ  و محل دفتر خانه ای را که باید فروشنده در آن سند ملک را به شما به نام شما بزند حتما قید کنید.

11-همچنین “اسقاط کافه خیارات” در قولنامه را فراموش نکنید، این بدان معنی است که راه برای هرگونه برهم زدن معامله توسط فروشنده بسته می شود.

12-امروزه نسخه‌های چاپی قولنامه وجود دارد از نوشتن و امضا کردن قولنامه های دستی خودداری کنید.  قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود. یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دار می‌ماند.

اگر فروشنده هستید

برای فروش

اگر شما فروشنده هستید قبل از این که به دردسر بیفتید از توان مالی خریدار برای پرداخت مبلغ معامله اطمینان حاصل کنید. همچنین در صورتی که قرار است مبلغ معامله از طریق چک پرداخت شود، اگر چک خریدار برگشت بخورد، شما فقط می توانید تقاضای قیمت چک را بکنید  و اختیاری درباره برهم زدن معامله ندارید. فقط یک راه وجود دارد و آن این است که شرط بر هم زدن معامله را در صورت برگشت خوردن چک، در قولنامه بگنجانید. علاوه بر این می تواند در قولنامه تصریح  کنید که اگر در روزی که برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند مشخص شده، خریدار حضور پیدا نکرد یا پول مورد نیاز را به همراه نداشت معامله “منفسخ”  شود یعنی به خودی خود منتفی شود. حتی می‌توانید  پا را از این هم فراتر بگذارید و قید کنید که اگر این اتفاق افتاد این مال را بدون نیاز به مراجعه به دادگاه به هر کس دیگری که بخواهید می فروشید.

پیش فروش یا پیش‌خرید یعنی چه؟

پیش خرید یا پیش فروش

پیش فروش یا پیش خرید همانطور که از اسمش پیداست در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری است معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می گویند.

آیا پیش فروش یا پیش‌خرید منفعتی دارد؟

ایا پیش خرید و پیش فروش منفعت دارد

به طور عمده از گذشته خریداران تمایل زیادی برای خرید املاکی که از جانب شخص  یا شرکتی پیش فروش می‌شد داشتند و این تمایل را به دلایلی برمی گزیدند. اما به طور کلی برای طرف سازنده که اقدام به فروش ملک خود قبل از پایان کار می نماید، در ابعاد مختلف ضرر محسوب می شود. اما امروزه با توجه به بازار املاک پیش فروش و پیش خرید، برای دو طرف قرارداد هم دارای معایب و هم دارای محاسنی است که این محاسن و معایب را برای خریداران بررسی می کنیم:

محاسن پیش خرید برای خریدار: پیش خرید ملک

  1. با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است. بعد از تکمیل شدن ملک  در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار میتواند آپارتمان خریداری شده را گرانتر بفروشد. پس بنابراین پیش خرید برای خریدار ارزش افزوده دارد.
  2. در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد خریدار می بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت دو ماه طبق توافق دو طرف عودت نمایند. اما در معاملات پیش فروش مبلغ قرارداد به صورت مرحله ای و طی مراحل ساخت، پرداخت خواهد شد بدین ترتیب،  خریدار فرصت استفاده از منابع مالی دیگر را دارد و قدرت بیشتری برای خرید ملک مورد نظر خواهد داشت.
  3. در آپارتمان های آماده طراحی داخلی بر اساس سلیقه سازنده ساخته می‌شود و در صورت بازسازی اجزای داخلی، خریدار متحمل هزینه‌های سنگینی خواهد شد.اما در پیش فروش طراحی و اجزای داخل ملک براساس سلیقه خریدار قابل تغییر است .
  4. در ساختمان های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است اما در پیش فروش تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.

معایب پیش خرید برای خریدار

معایب پیش فروش و پیش خرید
  • امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده.
  • امکان عدم اجرای مساله طبق قرارداد توسط سازنده.
  • امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و به دلیل بی‌انگیزگی سازنده.
  • امکان فروش ملک به چندین نفر.
  • امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نامعتبر.
  • امکان اخذ وام های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه که در صورت عدم پرداخت اقساط می بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت گردد.
  • امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه ناخواه به گردن خریدار می افتد.

با بررسی معایب و محاسن پیش فروش دانستیم که این نوع معامله را نمی‌شود با اعتماد انجام داد و می بایست بسیاری از موارد را رعایت نمود تا دچار مشکل نشویم.

۱۰نکته سرمایه گذاری در بازار مسکن

نکات مهم برای سرمایه گذاری روی ملک

  1. متوسط دوره ساخت مسکن در ایران حدود دو تا دو و نیم سال است.
  2.     طول دوره رکود طولانی تر از طول دوره رونق است.
  3.     رونق و رکود در بازار مسکن، بیشتر از ناحیه تقاضا شروع میشود.
  4.    هر چه حجم ساخت و ساز طی دوره رونق بیشتر باشد، رکود آینده عمیق تر خواهد بود.
  5. ی ک خریدار می‌تواند این استراتژی ساده را انتخاب کند که در اوایل رونق وارد بازار مسکن و در اواخر رونق از این بازار خارج شود.
  6.    هرچند میزان سرمایه،  نقش انکارناپذیری در قدرت مانور سرمایه‌گذاران مسکن دارد، با این حال میزان دانش بازاری به مراتب مهمتر از میزان سرمایه است.
  7.     روند حرکت سینوسی بازار مسکن ادامه خواهد یافت، اما عرض رونق (نوسان قیمت) کمتر از دوره های پیشین خواهد بود.
  8.     “مسکن ضرر ندارد” به طور قطع اشتباه است.
  9.    یک سازنده می بایست پروژه خود را با “لحاظ طول دوره ساخت” به گونه‌ای برنامه ریزی نماید که بتواند در اواخر رونق، تکمیل و به بازار عرضه نمایند.
  10.    ورود به این بازار ساده، ولی خروج (به خصوص در رکود) مشکل است.

۱۰ نکته طلایی برای بررسی فضای داخلی خانه که باید بدانید

نکات مهم هنگام خرید خانه

علاوه بر مرحله و علاوه بر محله و وضعیت کلی ساختمان فضای داخلی خانه یکی از مهم ترین چیزهایی است که در اجاره یا خرید باید به آن توجه کنید، مثلاً ممکن است ساختمان دارای معایبی باشد که کوچک و بی اهمیت به نظر برسد، اما برای برطرف کردن همین معایب به ظاهر کوچک معمولاً باید هزینه های سنگینی را متحمل شوید.

ما در ادامه این مطلب نکاتی را با شما در میان می گذاریم تا بتوانید خانه بهتری را انتخاب کنید.

نورگیر بودن: منزلی  را که نورگیر مناسبی دارد در اولویت قرار دهید. این مسئله می‌تواند علاوه بر کاهش هزینه های برق، خانه شما را به خانی دلباز تبدیل کند.

  • شکل سالن و اتاق ها:  سعی کنید سالن منزل مورد نظر به طور کامل مربع باشد تا بتوانید به بهترین شکل لوازم منزل را در آن بچینید. از اجاره واحد هایی که به جای مربع و مستطیل به شکل ذوزنقه هستند و قناسی دارند پرهیز کنید، چون همواره بخشی از فضای منزل بلا استفاده می ماند.
  • سیستم اطفای حریق: وجود سیستم اطفای حریق را در منزل جدی بگیرید.
  • پوشش دیوارها: بهترین پوشش برای دیوارهای منزل، رنگ روغن و کاغذ دیواری قابل شستشو است، بنابراین دقت کنید تا در آینده برای پاکیزگی منزل خود زیادی خرج نکنید، یا اگر قصد اجاره ملکی را دارید در نهایت مجبور نباشید بعد از اتمام مدت قرارداد مبلغ زیادی را برای رنگ کردن خانه به صاحب خانه پرداخت کنید.
  • وضعیت آشپزخانه: آشپزخانه منزل را خوب بررسی کنید. تعداد کابینت و وضعیت کابینت‌ها، کانتر آشپزخانه، سینک ظرفشویی، نحوه قرار گرفتن گاز، یخچال، ماشین لباسشویی و ماشین ظرفشویی را بررسی کنید. سعی کنید نحوه قرار گرفتن وسایل آشپزخانه را در ذهن خودتان ترسیم کرده و از جا شدن وسایل خود در آشپزخانه مطمئن شوید. به حرف‌های فروشنده توجه نکنید و از کافی بودن فضا برای چیدن لوازم ای که دارید اطمینان حاصل کنید. وجود کف‌شوی در آشپزخانه خیلی مهم است، در نتیجه حتماً این مسئله را در انتخاب خانه لحاظ کنید.
  • سرویس بهداشتی و حمام: دقت کنید کف سرویس های بهداشتی، فاضلاب، شیرهای آب، سیفون، هواکش و … معیوب نباشد. همچنین به ظاهر و نحوه قرار گرفتن سرویس بهداشتی منزل بسیار حساس باشید. در حمام نیز به وضعیت دوش ها، شیر آب، شیب کف حمام و … توجه کنید. بهترین شکل این است که سرویس بهداشتی و حمام از دید دور باشند. یعنی سعی کنید مخصوصا اگر قصد اجاره‌ ملکی را دارید اشکالات حتی کوچک را پیدا کرده و از صاحبخانه بخواهید پیش از ساکن شدن شما در آن خانه، این معایب را رفع کند.
  • لوله کشی ساختمان: شیرهای آب، لوله ها و سیفون، گلوی زیر سینک آشپزخانه را به دقت بررسی کنید.
  • وضعیت کمدهای دیواری: کمدهای دیواری منزل را وارسی کنید، این امر هم از نظر جا داری و هم از نظر خرابی پنهان درون کمد اهمیت دارد.
  • برق ساختمان :برق ساختمان، تعداد لوسترها و چراغ های مورد نیاز منزل جدید تان را خوب در نظر بگیرید تا هزینه اضافه برای نوردهی مناسب منزل نکنید.
  • تعداد و ابعاد پنجره ها: به تعداد پنجره ها و ارتفاع آنها نسبت به منزل کنونی خود خوب دقت کنید تا مجبور به هزینه کردن برای خریدن پرده جدید نباشید، مخصوصاً اگر مستاجر هستید، عدم توجه به این مسئله می‌تواند هزینه‌های زیادی را با عوض کردن هر خانه بر دوش شما بگذارد.