مشارکت در ساخت

 به سرمایه گذاری شخص یا اشخاصی به عنوان مالکان ملک و تعهد انجام عملیات ساختمانی و تامین هزینه ها از طرف سازنده یا سازندگان  مشارکت در ساخت  می گویند . مشارکت در ساخت نوعی توافق میان صاحب ملک کلنگی و سازنده است فرض کنید شما صاحب ملک کلنگی یا زمینی هستید که توانایی ساخت آن را ندارید و استفاده دیگری هم نمی توانید از آن بکنید اینجا راه حل مشارکت در ساخت است به این صورت که شما می توانید ملک کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده بگذارید و تحت شرایطی یک یا چند واحد نوساز تحویل بگیرید در واقع هر یک از دو طرف از این معامله سود خود را می برد ( زمین از شما و سرمایه و مهارت ساخت از سازنده ) مشارکت در ساخت باعث می‌شود بتوانید به راحتی سرمایه راکد خود را به نقدینگی تبدیل کنید . اما برای این کار باید نکات مهم و قوانین مشارکت در ساخت را بدانید .

  چند توصیه

 

1-این قرارداد را در مکان مطمئنی مثل دفتر اسناد رسمی ، دفتر وکیل و بنگاه مشاور املاک تنظیم کنید تا از بروز اختلافات بعدی و ضرر وزیان جلوگیری کنید ، چرا که اغلب طرف شما یعنی سازنده با تنظیم و ریزه کاری های این نوع قراردادها آشنایی بیشتری دارد .یا ا امکان دارد شرایط معامله متفاوت بوده و ملزومات ویژه‌تری را بطلبد در این صورت مراجعه به افرادی متخصص و کاردان ضرورت دارد.

 2- تظیم چنین قراردادهایی با توجه به متفاوت بودن شرایط روش های مختلفی دارند . اما نکات قابل توجهی که در تمامی آنها یکسان است مربوط به تعهداتی است که سازنده و مالک نسبت به یکدیگر دارند. این تعهدات باید به گونه‌ای وضع گردد که قرارداد یک جانبه نبوده و به ضرر یک طرف تمام نشود.

 با توجه به تعریف بالا ، مشخص است که ریسک مالکان به مراتب بیشتر از سازندگان است . چون برخلاف باور عمومی قرارداد آورده به آورده نیست ، یک طرف زمین ( تمامی سرمایه) را در اختیار شخصی می گذارد که لزوماً در ابتدای شراکت هزینه ای  نمی‌پردازد و متعهد به ساخت است که شاید تحقق نیابد،  پس حساسیت و دقت لازم را در انتخاب سازنده ، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاورداشته باشید.

  آیا مشارکت در ساخت به صرفه است !

ایا مشارکت در ساخت به صرفه است
ایا مشارکت در ساخت به صرفه است

اولین قدم برای شروع به مشارکت  ، برآورد اقتصادی پروژه است در بسیاری از پروژه ها به دلیل تامین نبودن متراژ اولیه ، مشارکت در ساخت اقتصادی نبوده و فروش ملک تنها راه چاره است .برای انجام برآورد اقتصادی باید به چند نکته توجه کنید .

  1. قیمت زمین مالکان چقدر است .
  2.  میزان تراکم مجاز ساخت به چه صورت است

برای انجام این کار می توانید با مراجعه به شهرداری و اخذ پروانه ساختمانی اقدام نمایید با توجه به اطلاعات بالا ملکی را در نظر بگیرید که مثلاً زمین آن ۵۰۰ متر است و ۶ واحد ۱۵۰ متری دارد و طبق ضوابط شهرداری امکان ساخت ۵ طبقه با سطح اشغال ۶۰ درصد وجود دارد و همچنین در نظر بگیرید که طبق عرف سهم مالکان از متراژ نهایی ۶۰ درصد باشد متراژی که پس از ساخت به هر مالک می رسد همان 150 متر است .

 با توجه به متراژ نهایی مشارکت در ساخت این پروژه جز نو شدن ساختمان سود دیگری ندارد و البته حداقل دو سال هم زمان میبرد ، مشارکت همیشه بهترین راه نیست  . از سوی دیگر مشارکت در ساخت باید در مقابل فروش هم به صرفه باشد حتما به این نکته توجه لازم را داشته باشید .

  تعیین درصد مشارکت در ساخت

قدرالسهم طرفین در قرارداد مشارکت
قدرالسهم طرفین در قرارداد مشارکت

مشارکت در ساخت با در نظر گرفتن آورده مالکان و سازنده تعیین می گردد تعیین آورده دو طرف و قدرالسهم مالکان که چند نفر هستند . باید جهت تعیین قدرالسهم نیز اقدام شود جهت انجام این کار متاسفانه هیچ قانون نوشته شده ای  وجود ندارد .برداشت‌های حقوقدانان از قانون به صورتی است که متراژ هر شخص طبق متراژی که در سندش ذکر شده محاسبه گردد ،  اما لزوماً در خصوص حل اختلاف فی مابین همسایگان از طرق قانونی نمی توان اقدامی انجام داد و بیشتر باید به صورت کدخدامنشانه موضوع حل و فصل شود.

 در چنین مواردی ،  با توافق همسایه گان به عنوان کارشناس خبره محلی جهت ارزش گذاری واحدهای آپارتمانی طبق جدول خاص که مشخصات مختلف واحد ها مثل محل قرارگیری واحد  ، نور، دسترسی ، آسانسور، پارکینگ،  انباری ، طبقه و بسیاری موارد دیگر ارزیابی می‌شود و قدرالسهم هر یک از مالکان بر اساس ارزش واحد شان مشخص می گردد.

انتخاب سازنده

یکی از مهمترین نکات قرارداد مشارکت در ساخت انتخاب یا شیوه انتخاب سازنده است به نکات زیر توجه فرمایید :

  1. اولین و مهمترین نکته در انتخاب سازنده خوشنامی و شناخت سازنده است . بهترین راه جهت بررسی این موضوع تماس  با مالکان پروژه‌های قبلی سازنده و پرس و جو راجع به آن شخص می باشد .حتما در مورد انجام تعهدات و مدت زمان انجام پروژه و همچنین راجع به مشکلات اختلاف‌نظرها و شیوه حل آن توسط دو طرف سوال کنید .  به تعریف و تمجید هایی که توسط واسطه ها صورت می گیرد اکتفا نکنید و خودتان دست به کار شوید موارد متعددی پیش آمده که مالک آن فقط به خاطر تایید و تعریف های بنگاه های غیر متخصص و غیر متعهد درگیر مشکلاتی زمان بر و گاهاً غیرقابل حل شده اند.
  2.  هیچ وقت قرارداد مشارکت را زود امضا نکنید .

مشارکت در ساخت مثل ازدواج است طرفین نیاز دارند همدیگر را بشناسند و این امر فقط طی زمان و با چندین نشست و برخاست تحقق می یابد . گاهی اوقات هم سازنده و هم مالک انسان های متعهد و منطقی هستند  ، ولی از نظر اخلاقی و رفتاری از هم متفاوتند توجه داشته باشید که مشارکت در ساخت خرید و فروش نیست که دیگر کاری با هم نداشته باشید.در یک قرارداد که مثلا سه سال زمان میبرد حداقل باید بیش از ۳۰ بار با سازنده روبرو شوید تصمیم جدید بگیرید ، متمم بنویسید و….

 حتماً عصبانیت سازنده را هم ببینید حتی اگر شد بی دلیل عصبانیش کنید و واکنش هایش را بسنجید، تا وقتی مشکلی نباشد در ظاهر همه آدمهای خوبی هستند.

مشارکت در ساخت چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک های قدیمی و کلنگی روبرو شده است . این قراردادها اگر به صورت درست و با رعایت حقوق دو طرف پیش برود ، سود رضایت بخشی به همراه خواهد داشت زیرا در سال‌های اخیر خصوصاً در شهرهای بزرگ ،  دیگر کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد . مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که می‌توان به این موارد اشاره کرد :

  1.  بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
  2. رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
  3. ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
  4.    زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استاندارد های روز
  5.  استفاده از مصالح ،روش ها و ماشین آلات مدرن  برای ساخت بنا

اما شاید مهم‌ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه‌مدت عاید دو طرف توافق می شود و همین دلیل،  لازم است موارد حقوقی و عرفی را درباره محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم  تا با خیالی راحت تر وارد عملیات ساخت و ساز مشارکتی بشویم .

  نکات مهم مشارکت در ساخت

نکات مهم قرارداد مشارکت
نکات مهم در قرارداد مشارکت

 قرارداد مشارکت در ساخت را در دفاتر رسمی یا دفاتر مشاور املاک ببندید” هرچقدرر سمی تر این کار را انجام دهید با مشکلات کمتری روبرو می شوید” در کنار این موضوع حتما توجه کنید که سازنده و مشاور املاک پروانه کسب داشته باشند . همچنین از سپردن ملک خود به دست سازندگانی که تجربه ندارند ، خودداری کنید و حتما مطمئن شوید که نمونه‌کارهای سازنده مورد نظر متعلق به خودش است (پرس و جو از مالکان قبلی) .

 اگر سازنده یا مالکان چند نفر هستند تعهدات هر یک را در قرارداد ذکر کنید و یکی از آنها را به عنوان نماینده برای ارتباط با دو طرف در نظر بگیرید .  حتماً قرارداد را دو طرفه تنظیم کنید یعنی تمامی قدرالسهم مالک یا مالکان و سازنده و تمامی شرایط و موارد مهم در قرارداد به جزئیات مشخص باشد تا در پایان ساخت هیچ یک از دو طرف ناراضی نباشد برای مثال اگر قرار است ساختمانی هفت طبقه ساخته شود مشخص کنیم که سه طبقه به مالک و چهار طبقه به سازنده میرسد تعداد طبقات از ابتدای معامله باید مشخص باشد و مقدار قدرالسهم هر یک از دو طرف بر اساس درصدی از پروژه مشخص شود ، حتی اینکه چه طبقه متعلق به چه کسی است بهتر است مشخص باشد اگر واحد مشترکی در ساختمان وجود دارد نیز سهم هر یک از دو طرف در آن واحد مشخص شود. در رابطه با اینکه کدام پارکینگ ، انباری و مواردی مثل استخر جکوزی و غیره متعلق به چه کسی است نیز باید در قرارداد آمده باشد ممکن است در طول پروژه تعداد طبقات کم یا زیاد شود و این موارد نیز باید در قرارداد ذکر شود که اگر تعداد طبقات کم یا اضافه شد و سهم هر یک از دو طرف چه مقدار می شود. همچنین باید در قرارداد مشخص شود که هر کس چه مقدار از سرمایه را در معامله شریک شده است . برای مالک حتماً باید ارزش واقعی زمین یا ملک کلنگی در قرارداد ذکر شود واگر زمین یا ملک کلنگی امکانات دیگری دارد،  که قابل  انتقال به ملک جدید است نیز ذکر شود.برای سازنده نیز تمامی هزینه ها اعم از هزینه سند ،هزینه صدور پروانه ساخت ،هزینه‌های احتمالی مربوط به شهرداری و …. باید در قرارداد ذکر شود.  دلیل تاکید بر وارد کردن این جزئیات ، به این دلیل است که اولاً در پایان ساخت با نارضایتی هیچ  یک از دو طرف مواجه نشوید و در صورت اتفاقی مبنی بر فسخ شدن قرارداد تمامی سرمایه که هر کس با خود به معامله آورده است مشخص باشد .در بستن قرارداد عجله نکنید و در امضای قرارداد مشارکت حداقل چهار جلسه با یکدیگر صحبت داشته و تمامی جزئیات را بررسی کنید . پرداخت بدهی شهرداری و مالیات بر عهده مالک است و این مورد نیز باید در قرارداد ذکر شود . هزینه های قبل از شروع پروژه مثل دستمزد کارگران،  نقشه کشی ، مصالح برای ساخت و باقی موارد اصولاً بر عهده سازنده است. اما می‌تواند به صورت توافقی نیز پرداخت گردد و حتماً باید در قرارداد ذکر شود.

 تاریخ مواردی مثل تخلیه خانه از سوی مالک، پایان ساخت ،دریافت سند و تمامی مواردی که باید انجام شود حتماً به روز و ماه و سال در قرارداد ذکر شود یکی از دو طرف نتواند در کارها دیر کرد داشته باشد.

 برای اطمینان بیشتر در تمام صفحات قرارداد ذکر کنید که این قرارداد مشارکت در ساخت است . همانطور که گفتیم باید در تعیین سازنده دقت کنید و سازندگان نیز باید در انتخاب مالکان دقت کافی داشته باشند . برای این اطمینان ، حتماً باید اطلاعاتی شامل

 نام و نام خانوادگی،  شماره ملی، آدرس و کد پستی، شماره تماس (ثابت و همراه) از هر دو طرف در دسترس باشد.

اگر یکی از دو طرف معامله با وکالت از طرف مورد نظر قرارداد را امضا می‌کند از مراکز معتبر استعلامی مبنی بر صحت وکالتنامه بگیرید و در قرارداد ذکر کنید. که وکیل وی ( نام و نام خانوادگی وکیل) به جای او قرارداد را امضا نموده است .

اگر شما نیز می خواهید به فردی وکالت دهید ،  حتما ذکر کنید که چه اختیاراتی با وکالتنامه به وی منتقل می شود .

اگر ملک ورثه است حتماً گواهی انحصار وراثت و پرداخت مالیات بر ارث را به قرارداد ضمیمه کنید. اگر ملک تجاری است وضعیت مالکیت (مثلا اگر سرقفلی ملک اجاره داده است ) باید مشخص شود.

جمله دو طرف خیار تدلیس و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می نمایند به این معنی است که در صورت امضا کردن قرارداد ، دیگر نمی‌توانید ادعای کلاهبرداری طرف مقابل را داشته باشید .(در واقع می پذیرد که هیچ کس از دوطرف حق ندارد ادعای کلاهبرداری نسبت به طرف مقابل داشته باشد) .

 حتماً شرایطی برای فسخ قرارداد برای دو طرف قائل شوید.( به این معنی که در صورت فسخ قرارداد چه خسارتی باید پرداخت شود و قدرالسهم چطور محاسبه میشود تا در صورت پیشامد شرایط نامناسب بتوانید بدون مشاجره و دعوا قرارداد را فسخ کنید .  پروژه به ۴ بازه زمانی تقسیم می‌شود که در صورت عمل نکردن سازنده به تعهدات خود در این بازه های زمانی و همچنین در صورت عدم فعالیت سازنده در طول دو ماه مالک میتواند یا خسارت دریافت کند یا قرارداد را فسخ کند . حتماً در هر بازه زمانی از قرارداد مشارکت در ساخت وجه التزام (وجه خسارت) تعیین کنید و شرایطی برای فسخ قرارداد در این موارد در نظر بگیرید .

 گرفتن جواز تخریب ملک کلنگی و نوسازی از شهرداری

پایان سفت کاری تکمیل نازک کاری و آماده شدن ملک گرفتن سند تک برگ و تمامی مراحل طی شده از سوی سازنده را از طریق کارشناسی از شهرداری کنترل کنید.  قدرالسهم  سازنده را پس از دریافت جواز و فیش عوارض به وی  وا گذار کنید.  برای اطمینان حتماً برای قرارداد داور متخصص تعیین کنید ( در رابطه با ساخت و ساز و موارد حقوقی اطلاعات کافی داشته باشد ) در آخر حتما جهت مشاوره با یک متخصص مشورت کنید .

قوانین مشارکت در ساخت

در مطالب قبل قوانین مشارکت در ساخت بررسی و به فواید اقدام به آن نیز پرداخته شد . اما نباید از این موضوع غافل شد که ریسک مالکان در این قرارداد به مراتب بیشتر از سازندگان است به دلیل اینکه یک طرف قرارداد تمامی سرمایه خود(( زمین یا ملک کلنگی)) را در اختیار سازنده می گذارد و در ابتدای شراکت سازنده متعهد به ساخت پروژه ای است  که در اغلب موارد هزینه کامل ساخت و ساز را ندارد و ممکن است نتیجه تحقق نیابد پس دقت لازم را در انتخاب سازماندهی نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور و داور داشته باشید .برا ی تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به ادامه نکات حقوقی مطلب قبل پرداخته می‌شود : قبل از تحویل ملک به سازنده کلیه عوارض شهرداری ،  بدهی‌های آب ، برق ،  گاز،  تلفن و ….  را تسویه  کرده و با دریافت رسید کتبی ملک را به سازنده تحویل دهید .

 تعهدات کلی سازنده

تعهدات سازنده
تعهدات سازنده

 سازنده طی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعهدات متعددی را برعهده دارد که در شرایط مختلف این تعهدات متفاوت است  . مهمترین تعهدات سازنده عبارتند از :

 پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه

 پرداخت هزینه‌های اداری پروژه

 پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها به مالک طی مراحل ساخت

 شایان ذکر است که پرداخت هرگونه جریمه از جمله جرایم مربوط به کمیسیون ماده  ۱۰۰ فضای سبز ، شهرداری، نظام مهندسی  ، سازمان پارکها و …  صرفاً بر عهده سازنده است .

در تعیین بلاعوض به این نکته توجه کنید که لزوما سازنده‌ای   که بلاعوض بیشتری می‌دهد سازنده بهتری  نیست  . در این خصوص با کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کرده و سعی کنید دریافت بلاعوض قرارداد با چک بانکی صورت گیرد .در صورت وصول نشدن چک های بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت ضرر و زیان  و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر گرفته شود . در قراردادهای مشارکت در ساخت اگر عبارت ” طرفین خیار تدلیس و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می نمایند ” قید شود شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمی توانید شکایتی با عنوان کلاهبرداری یا مغبون شدن (ضرر کردن )داشته باشید . توصیه می شود که تا زمان پایان عملیات ساختمانی ،  پیش فروش ساختمان صورت نگیرد و این حق به سازنده داده نشود ، اما در صورتی که تصمیم به پیش فروش گرفته شد ،  حتماً تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه  به سازنده داده نشود و پس از آن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه برای سازنده در نظر گرفته شده و با توافق کتبی مالک پیش فروش صورت گیرد .

قدرالسهم مشارکت در ساخت

 برای حساب کردن مشارکت در ساخت قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در منطقه مورد نظر حساب می‌شود معمولاً قدرالسهم سازنده و مالک در مشارکت در ساخت ۵۰ -۵۰ یا 40به ۶۰ به نفع مالک است . علاوه بر رعایت این فرمول ، مبلغی نیز با عنوان بلاعوض تعیین شده و در ابتدای فرآیند مشارکت در ساخت از طرف سازنده به  مالک پرداخت می‌شود تا مالک در هنگام ساختن ملک بتواند  تا تحویل ملک در آپارتمان دیگری ساکن شود .

 نگاهی دقیق تر به توافق میان مالک و سازنده و نحوه مشارکت

 میزان آورده دو طرف

میزان آورده دو طرف
میزان آورده دوطرف

 مالک  : تا حد امکان آورده هر دو طرف قرارداد باید به وضوح ذکر گردد،  مثلاً مالک باید ارزش گذاری دقیق روی ملک خود انجام دهد . حتی اگر زمین یا ملک کلنگی از امتیازات خاص و ویژه‌ای برخوردار است  .مانند (کنتور برق  ، چاه و ….که  قابل انتقال به ساختمان جدید هستند )  باید این موارد در قرارداد ذکر گردند ارزش گذاری ملک از مواردی است که اگر به درستی و قبل از معامله انجام نگردد . منجر به بروز اختلاف میان دو طرف خواهد شد . زمانی که به هر دلیلی پروژه ساخت با مشکل مواجه گردد ” میزان آورده ”  در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بررسی خواهد شد .

سازنده  : ازآنجاکه ساخت پروژه با ویژگی‌های مشخص است ، آورده های سازنده باید تمام و کمال و با جزئیات دقیق در قرارداد درج گردد .  مثلا اینکه آیا قرار است هزینه هایی همچون صدور پروانه ، جرایم احتمالی شهرداری،  عوارض متعلقه،  خرید تراکم ،  مازاد تراکم  ، بیمه تامین اجتماعی کارکنان ، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم نامه واحد،  صدور سند مالکیت و ….به چه صورت پرداخت شوند ، سازنده تمام این هزینه‌ها را پرداخت میکند یا مالک درصدی از آن را تقبل خواهد کرد باید دقیق در قرارداد ذکر گردد .

چه هزینه هایی بر عهده چه کسی است  ؟

بدهی های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری ،  پلاک ثبتی یا مالیاتهای اجاره و…. هیچ ارتباطی به سازنده نداشته و این موارد باید در قرارداد ذکر شوند همچنین هزینه‌های شروع پروژه شامل هزینه مهندسی ، هزینه معماری ،  هزینه بنایی ، هزینه کارگری  ، هزینه ترسیم نقشه ها ، تامین مصالح ، نظارت بر اجرا ، حفاظت از جان کارگران ، رعایت کلیه مسائل ایمنی،  هزینه‌های حوادث غیر مترقبه  ، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان های مجاور و…… جزو وظایف سازنده است و باید در قرارداد ذکر گردند.

 فراموش نکنید در قرارداد تعیین نمایید که مسئولیت هزینه‌های نصب انشعابات،  به خصوص در مورد انشعابات مشاعات بر عهده چه کسی است .

از همه مهمتر مدت زمان اجرای قرارداد است که باید به صورت دقیق مشخص گردد. دقت شود که در این مورد از اصطلاحات ” لغایت ”  و ” تا حدود ”  استفاده نشود .  مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و تحویل و بهره برداری باید با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال مشخص گردد .  مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود  . تاریخ بهره برداری ساختمان  ، زمان استعلامات قانونی مانند :  سند مستقل و یک برگی و ….  با ذکر تاریخ باید درج گردد چرا که ممکن است ماهها زمان ببرد.

 تعیین سهم دو طرف قرارداد

 به تعیین سهم هر یک از دو طرف قرارداد  ، اصطلاحا ” سهم الشرکه ”  هم می گویند سهم مالک از کل ساختمان باید در قرارداد مشخص شود همچنین محل استقرار آن به صورت دقیق ذکر شده تعداد و محل واحد یا طبقات تحت مالکیت هر یک از دو طرف باید به صورت دقیق مشخص گردد.

 نکته :  سهم الشرکه  باید به صورت درصدی از کل پروژه تعیین گردد ، نه بر اساس طبقات ملک ،از سوی دیگر باید در قرارداد مشخص شود در صورتی که تعداد طبقات پیش بینی شده حاصل نشد  ، با اینکه اگر سازنده تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم الشرکه چه خواهد شد .

کی چطور و چگونه مشارکت کنیم؟

چطور و چگونه مشارکت کنیم
چطور و چگونه مشارکت کنیم

 حالا که جو موجود بازار مسکن فروش واحدهای تازه ساز انبوه سازان و دیگر سازندگان را با ریسک های احتمالی ناشی از احتمال افزایش ارزش ملک در آینده نزدیک روبرو کرده است و از طرف دیگر ،مالکان زمین یا املاک کلنگی هم در تصمیم اخیر خود برای فروش دچار تردید شده‌اند ، لذا شرایط ایده‌آلی برای مشارکت در ساخت فراهم شده است  .

این در حالی است که به گفته این سازندگان ، مشارکت در ساخت از معدود شیوه های تولید واحدهای مسکونی یا انواع دیگر ساخت و ساز است که همواره شرایطی نزدیک به وضعیت ایده آل برای آن قابل تصور است افزایش ارزش زمین با گذشت زمان و همینطور هزینه تامین زمین از هزینه‌های ساخت دو دلیل عمده ای  است که این شیوه از ساخت را به ترتیب برای مالک و سازنده با توجیه اقتصادی بالا مواجه می‌کند اما مشارکت در ساخت گذشته از دورنمای پرسودی که برای دو طرف مشارکت به همراه دارد ، ریسک های قابل توجهی را هم متوجه دو طرف می کند  ، به خصوص اگر سازنده در ابتدای کار باشد و تخصص چندانی در این زمینه نداشته باشد.

 جدای از مباحث حقوقی و دیگر مواردی که درعرف  می تواند سازنده بی تجربه یا کم تجربه را در امر مشارکت با مشکلات عمده ای روبرو کند برخی موارد فنی وجود دارد که هر سازنده‌ای باید قبل از ورود به بحث مشارکت از آن مطلع باشد اینکه مشارکت با چه درصدی باید صورت گیرد  ؟ زمین مناسب برای مشارکت چه ملکی است ؟ سازنده باید چه نسبتی از سرمایه ساخت را تقبل کرده و از ابتدا در اختیار داشته باشد ؟ سود ناشی از مشارکت چقدر است ؟ از چه مرحله از ساخت می توان وارد فاز فروش واحدهای مشارکتی شد ؟  چه تعهداتی از سوی سازنده باید به مالک داده شود و چه تعهداتی که سازنده نباید خود را به آن ملزم کند ؟ مصالح در چه مرحله ای از ساخت تامین شود و تزریق مالی به پروژه با چه برنامه زمانبندی صورت گیرد ؟ وده ها  سوال دیگر مواردی است که ممکن است سازندگان مبتدی در حیطه مشارکت در ساخت،  پیش از ورود به این حوزه ، به طور کامل آن را نداتند و به آن توجه نکنند.

اغلب سازندگان مبتدی ، با این تصور که صرف داشتن فن و تخصص ساخت و ساز وحتی اطلاع از شرایط بازار می‌توانند مشارکتی موفقیت آمیز داشته باشند . اقدام به عقد پیمان مشارکت با مالکان می کنند. اما از همان مراحل ابتدایی با مشکلات متعددی مواجه می‌شوند. که عمده آنها به مسائل تامین مالی و عدم تعیین دقیق جزئیات فنی واحدها بر می‌گردد .

اما انبوه‌سازان حرفه‌ای که تجربه های  متعددی در حوزه مشارکت در ساخت دارند ، برای سازندگان تازه کار در این زمینه توصیه های فنی و کاربردی قابل توجهی دارند . که در ادامه به آن پرداخته می‌شود . توجه به این نکات که از نظر فنی و حرفه ای قابل تحمل است . شاید پاسخ بسیاری از سوالاتی باشد که ابتدا به آن اشاره شد.

 مراحل انتقال قدرالسهم سازنده

 انتقال قدرالسهم به نام سازنده درسه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است صورت می گیرد :

پس از دریافت جواز

 پس از پایان مرحله سفت کاری

 پس از تحویل ملک قابل سکونت

پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی

 گاهی برخی از سازندگان پیشنهاد می‌دهند برای کاهش مالیات نقل و انتقال املاک در ابتدای کار و برای یک مرتبه سهمشان را به نام ایشان کنید و از شما می‌خواهد در خصوص این مقدار، وکالت های فروش بلاعزل بدهید و پس از انجام تعهداتش  ، زمانبندی مشخص شده هر وکالت اعطایی به او نیز باطل گردد این راهکار از نظر حقوقی توصیه نمی شود. برای دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری ساختمان نیست . هرگونه تاخیر در مراحل اداری که ناشی از قصور سازنده نبوده و خارج از اراده سازنده باشد . متناسب با این تاخیر ها و با تایید مالک به مدت قرارداد افزوده خواهد شد در غیر اینصورت  ، شامل ضرر و زیان است . برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات  ،یک شماره قرارداد واحد و تاریخ ، امضا تعیین شود تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد .

در بالای تمام صفحات ” قرارداد مشارکت در ساخت  “را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه ،معامله ،بیع و….  برای قرارداد استفاده نشود .

لیست متریال مشارکت در ساخت
لیست متریال مشارکت در ساخت

حتی دریافت هرگونه وام و همچنین  حق واگذاری قرارداد به غیر را از سازنده سلب و ساقط کنید.هر گونه توافق جدید را در قالب متمم قرارداد تنظیم و به اطلاع داور برسانید . همچنین در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد موضوع را به اطلاع داور رسانده و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال کنید .فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام ، مدل ، کشور سازنده ،رنگ، جنس و…. به صورت مکتوب تهیه و پس از امضای سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود  . چون رعایت نکردن این نکات به اختلاف‌نظرها پس از تنظیم قرارداد منتهی می‌شود. شایان ذکر است که اگر سازنده در انتهای فهرست مصالح و لوازم مورد نیاز عبارت  “یا مشابه ” راذ کرکرد . مخالفت کنید تا از اختلاف های  بعدی در این مورد جلوگیری شود و تغییر این فهرست را فقط با تایید کتبی مالک بپذیرید.

چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم
نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت

 اگر پس از شروع ساخت و ساز قصه تجمیع املاک و زمین‌های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود را دارید می توانید با مالکان زمین های مجاور قرارداد معاوضه زمین با آپارتمان منعقد کنید و این قرارداد به عنوان متممی به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی باشد.

 پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای انجام امور اداری به وکالت کاری به صورت مدت داربه سازنده داده شود . از وکالت دادن در بقیه موارد جلوگیری شود. کلیه چکهایی که در در زمان قرارداد صادر می‌شود در حضور کارشناس قرارداد با داور و شاهدان تنظیم و امضا و مبادله شوند و از کلیه چکها کپی  گرفته شود (چکهای قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت قرارداد صادر می‌شوند جنبه کیفری نخواهند داشت ) .

در خصوص پارکینگ ها و انباری ها در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدرالسهم  هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تایید نقشه های معماری تکلیف پارکینگ ها و انباری ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود .  با توجه به روز رسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون آتش نشانی ، شهرداری، نظام مهندسی و …. و آگاه نبودن برخی از سازندگان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل آورد و به اطلاع سازنده نیز برساند .

ذکر ” قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل دوطرف نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است ”  ضروری است .

 شناخت شرایط کلی بازار برای مشارکت

دراولین قدم سازندگان باسابقه بازار مشارکت در ساخت به کسانی که به تازگی وارد این محیط شده‌اند توصیه می‌کنند هرچند بازار مشارکت در ساخت به عنوان معدود شیوه های کم ریسک در اغلب دوره ها  ، چه در زمان رکود و چه در زمان رونق، از وضعیت نسبتاً ایده‌آلی هم برای سازنده و هم برای مالک  ، به جهت سوددهی و میزان هزینه ها برخوردار است اما منطق اقتصادی حکم می کند قبل از آغاز بکار چه برای مشارکت در ساخت و چه در هر کار اقتصادی دیگر، دورنمای نسبتاً اطمینان بخشی از وضعیت بازار، اعم از بازار مصالح ،بازار فروش واحد ها و همین طور پیش بینی قابل اتکا از وضعیت آنی اقتصاد کشور که بر قیمت‌ها و رکود و رونق مسکن اثرگذار است در اختیار داشته باشند .

اولین اصل اقتصادی مهم در این زمینه برای سازنده این است که بداند عرضه و تقاضای ملک در زمان حال تابعی از پیش بینی درست از وضعیت آینده است . به همین خاطر انبوه‌سازان با تجربه در این زمینه تاکید می‌کنند قیمت روز برای پیش بینی و برنامه ریزی درست به منظور مشارکت در ساخت برای سازنده اهمیت ندارد بلکه آنچه مهم است پیش‌بینی درست آینده و برنامه ریزی بر اساس آن است این پیش‌بینی معمولاً بر اساس تورم موجود صورت می گیرد چرا که همواره توازن عرضه و تقاضای مسکن در بازار از میزان تورم قیمت‌ها تأثیر مستقیم می پذیرد .

تفاوت قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت

ماهیت قرارداد مدیریت پیمان کاملاً با قرارداد مشارکت در ساخت متفاوت است .

مدیریت پیمان در ساخت :

روشی از ساخت است که در آن کارفرما ، شرکت (شخص حقوقی) یا فردی را که علم ساخت و ساز داشته باشد، مثل مهندس یا کاردان فنی (شخص حقیقی) تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را برعهده بگیرد .

مشارکت در ساخت:

 به طور کلی می‌توان گفت مالک ملک قدیمی خود را با سازنده یا سازندگانی برای نوسازی ، مشارکت می‌کند و آورده مالک، ملکی است که می خواهند بسازند و آورده سازنده هزینه جواز و اجرای ساختمان جدید است و هر یک سهمی از ساختمان تازه تاسیس شده می برند . قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی توافقی است و در واقع مالک با سازنده شریک می شود . در قرارداد مدیریت پیمان کارفرما نقش سرمایه گذار و مدیر پیمان نقش مدیریت پروژه و نایب کارفرما را دارد و اصولا فردی که به عنوان مدیرپیمان انتخاب می‌شود باید در زمینه ساخت تجربه لازم را داشته باشد.  حضور مدیر پیمان باعث ایجاد هماهنگی مابین پیمانکاران ،  تطابق کار مجری با طرح اجرایی ، تسریع عملیات اجرایی، کاهش هزینه پروژه، کیفیت کار ساخت و کم شدن مدت زمان اجرا خواهد بود.

 مسئولیت های مدیر پیمان عبارتند از : تعیین روش های اجرایی پروژه ، انتخاب و استخدام نیرو ها و اکیپ های اجرایی ، انجام امور مربوط به بیمه کردن و سلامت کارگران ، کلیه هماهنگی‌ها ،  برنامه ریزی ها ،  نظارت بر درستی و انطباق اجرا با استانداردها ، تست کیفیت و کاربری کارهای اجرا شده و تحویل کارها از پیمانکاران . در مدیریت پیمان ملک در اختیار مالک (کارفرما ) است و وظیفه کارفرما تامین بودجه و در صورتی که تهیه مصالح به عهده مدیر پیمان نباشد، مصالح ساختمانی را تعیین و کارهای اداری طراحی و کارهای مربوط به جواز و شهرداری را بر عهده دارد.

عرف درصد مدیریت پیمان :

حق الزحمه پیمانکارمدیریت پیمان به صورت توافقی  با کارفرما و به صورت درصدی از کل هزینه های اجرایی پروژه است  . قرارداد به  حجم کار و شرایط آب و هوایی بستگی دارد .  عرف حق مدیریت پیمان در ساختمان حدود ۱۰ تا ۱۷ درصد بوده و عرف حق مدیریت پیمان در یک ساختمان ویلایی حدود ۱۵ تا ۲۲ درصد است .

الان مشارکت کنیم یا نه ؟

 هر چند اطلاع از شرایط کلی بازار می تواند به راحتی سازنده را به پاسخ این سوال برساند که الان زمان مناسبی برای مشارکت است یا خیر؟ اما بهتر است سازنده ای که در ابتدای این راه است تحلیل شرایط را به سازندگان باتجربه واگذار کند.

 سازندگان حرفه ای در این زمینه میگویند : در مقطع زمانی حاضر دو دلیل عمده، توجیه پذیری اقتصادی و موفقیت آمیز بودن مشارکت در ساخت را تایید می‌کنند یکی اینکه با افزایش غیر قابل پیش بینی قیمت ها در بازار زمستانه املاک  ، هم اکنون اغلب مالکان از فروش واحد ها با تصور افزایش ارزش ملک صرف نظر کرده اند. از طرف دیگر در بازار زمین نیز مالکانی که قصد فروش داشتند در تصمیم خود دچار تردید شده اند .  

به این ترتیب ، رویکرد کلی اغلب سازندگان و مالکان درحال‌حاضر مشارکت در ساخت است که هم احتمال ریسک فروش را برای هر دو طرف  به حداقل می رساند و هم اینکه میزان سود مورد انتظار دو طرف را نه تنها تضمین می‌کند ، بلکه به میزان قابل توجهی افزایش می دهد .

بنابراین بازار ساخت و ساز این روزها کاملاً برای مشارکت در ساخت آماده، منطقی و همراه با توجیه اقتصادی است ، به شرطی که سازنده از کلیه اصول این کار، آگاه باشد و با برنامه‌ریزی درستی گام بردارد، البته دقت در نحوه تنظیم قرارداد مشارکت و توافق دو طرف در این زمینه هم یکی از مهم ترین مسائلی است که این شرایط مناسب را تسهیل می کند.

چرا مشارکت  ؟

چرا مشارکت ؟
چرا مشارکت ؟

در پاسخ به این سوال  انبوه سازان حرفه ای این گونه جمع بندی می کنند ، شرایط حال حاضر بازار مسکن نشان می دهد  حتی اگر هزینه های ساخت در طول دوره مشارکت ۳۰ درصد هم افزایش یابد. قیمت مسکن در یک نگاه بینابینی دو برابر خواهد شد این تجربه ای است که در سال های اخیر از دید انبوه‌سازان قابل رویت بود. از سوی دیگر حذف هزینه زمین از هزینه های ساخت برای سازنده به معنای تامین سرمایه برای پروژه های دیگر و در نتیجه به معنای سود بیشتر است  . هرچند برای مالکان هم افزایش تعداد واحد ها که در قالب مشارکت تامین می شود ارزش افزوده بیشتری نسبت به فروش زمین و تبدیل سرمایه حاصل می کند . البته نوع مشارکت و موقعیت زمین در تضمین سود دو طرف به خصوص سازنده بسیار موثر خواهد بود.

سود مشارکت چقدر است  ؟

براساس آنچه انبوه‌سازان حرفه‌ای می گویند، نمی توان برآورد دقیقی از میزان سود مشارکت در ابتدای امر یا به صورت کلی ارائه کرد ،اما معمولاً سود مشارکت به صورت میانگین برای سازنده ها بیش از ۳۰ درصد است که در برخی مواقع به ۴۰ درصد هم می‌رسد البته این سود به شرطی حاصل می‌شود که سازنده تا قبل از ۹۰ درصد پیشرفت فیزیکی واحدهای خود را پیش فروش نکند.

سود مشارکت برای سازنده ؟
سود مشارکت چقدر است ؟

 نکته دیگر هم این که در شرایط تورمی سود مشارکت به مراتب بیشتر از شرایط عادی است .

مشارکت با چقدر سرمایه  ؟

برخلاف اینکه اغلب سازندگان حرفه ای می گویند بیشتر سازندگان فعال در ساخت و ساز های مشارکتی اغلب افرادی هستند ،که سرمایه کامل برای تامین مالی هزینه های کلی اعم از هزینه زمین و ساخت را در اختیار ندارند ، اما بر این نکته هم تاکید می‌کنند که درصد معقول سرمایه اولیه سازنده برای شروع کار ۵۰ درصد کل سرمایه لازم برای ساخت است ، به شرط آنکه سازنده برای ۵۰ درصد باقی مانده برنامه ریزی دقیق و منبع مالی مطمئنی را برای تزریق به موقع پول به پروژه در مراحل مختلف ساخت داشته باشد.

 با این حال سازندگان کم پول تر می توانند از شیوه‌های مانند پیش فروش و وام نیز برای تامین مالی استفاده کنند که البته مسلم است که چنین سازندگانی باید به درصد کمتری از سود در برابر مالک و در مقایسه با دیگر سازندگان رضایت دهند.

شمالی و جنوبی ملک :

 لفظ شمالی و جنوبی بودن پلاک در محیط ها و فضاهای مختلف آکادمیک به صورت متفاوت استفاده می شود .

آنچه در شهرداری به عنوان ملک شمالی تعریف می شود ، ملکی است که اول وارد حیاط و سپس وارد ساختمان می شوید . و  ملک جنوبی به صورت برعکس به ترتیبی است که اول وارد ساختمان می شوید و پس از طی آن به حیات می رسید . املاک شمالی با توجه به اینکه عرض گذربه عرض حیاط برای نورگیری اضافه می شود ، نورجنوبی مرغوب تری دارند ، اما در عوض املاک جنوبی از دو وجه (شمال و جنوب ) از نورگیری خوبی برخوردارند . همچنین در املاک شمالی موقعیت جانمایی و ابعاد نورگیر تاثیر بسزایی در کیفیت نور دارد . بنابراین از لحاظ نورگیری مشخصا نمی توان نظر داد.

املاک جنوبی از مزیت دیگری نیز برخوردارند. در صورتی که عرض گذر مجاور به ملک جنوبی ۱۲ متری یا بیشتر باشد قابلیت احداث کنسول دارند .

 متراژ کنسول روی گذر مازاد بر تراکم و سطح اشغال مجاز است . پس املاک جنوبی بنای قابل احداث بیشتری نسبت به املاک شمالی دارند. همچنین در املاک جنوبی در صورتی که نور اتاقها ، آشپزخانه و سالن از گذر و حیات تأمین باشد. در صورت تایید شهرداری به ازای دومتر پیشروی مازاد ۶۰ درصد میتوان نورگیرها را حذف کرد و بنایی بیشتر از ۶۰ درصد احداث نمود در حالیکه معماری اغلب پلاک های شمالی طراحی فضاها بدون نورگیر امکان پذیر نیست. پلاک های شمالی و جنوبی از لحاظ نحوه تامین پارکینگ نیز قابل مقایسه هستند در پلاک های جنوبی زیر ۳۰۰ مترمربع عملاً تامین پارکینگ با مسائل بیشتری نسبت به پلاک های شمالی مواجه است

 ملک مناسب برای مشارکت یا خرید

 یکی از دغدغه‌های اصلی هر سازنده‌ای برای ساخت و خرید ملک انتخاب پلاک مناسب با در نظر گرفتن پارامترهای مختلف است .

انتخاب یک ملک برای خرید یا مشارکت در ساخت را میتوان از پنج حیث  سنجید

  1. حقوقی2- موقعیت پلاک و محله 3-مسائل ثبتی4- تراکم قابل بارگذاری5- شرایط مختص به خود پلاک.  قیمت گذاری ملک نیز بر اساس موارد مذکور صورت میگیرد روی سخن مقاله حاضر در خصوص در مورد ۵ شرایط مختص به خود پلاک است . در صورتی که پلاکی حداقل های مورد نیاز را در موارد مذکور  احراز کند ،موارد زیر با عنوان شرایط مختص به خود پلاک قابل ارزیابی است  . 1- شمالی و جنوبی بودن پلاک 2- فرم هندسی 3- تامین پارکینگ 4- استعلام های مربوط به صدور پروانه ساختمان 5-تاثیر ساختمان فعلی و حقوقی مکتسبه بر پروانه ساختمانی 6- تاثیر اصلاحی بر بنای قابل احداث

نکته مهم :

تهیه نقشه
تهیه نقشه

اگر ملکی از هر حیث ایده آل برای مشارکت در ساخت یا خرید باشد، بدون دستور نقشه یا دستور تهیه نقشه اقدام به معامله نکنند . به این دلیل که اولاً دستور نقشه ارزش حقوقی دارد و در مراجع قضایی قابل احیاست  ثانیاً تمامی شرایط و مشخصات مربوط به پلاک در آن منعکس شده و قابل بررسی است .