در این مقاله می خواهیم درباره رهن و اجاره و مزیت هر کدام  ، نحوه محاسبه مبلغ رهن یک خانه ؛فرمول محاسبه تبدیل رهن به اجاره  و مختصری راجع به قرارداد و اجاره نامه و شرایط فسخ آن و موضوع مهم فسخ یک طرفه مطالبی ارائه  نماییم .

رهن کامل چیست

گاهی اوقات صاحب‌خانه به دلایلی پول لازم است. ممکن است بدهی داشته  باشد. شاید در پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کرده و برای مدت کوتاه به پول بیشتری نیاز دارد یا هر دلیل دیگر. اما از طرفی تمایلی هم ندارد که خانه‌اش را بفروشد. در این شرایط معمولا صاحب‌خانه‌ها به دنبال مشتری می‌گردند تا خانه‌شان را «رهن کامل» دهند   
رهن کامل خانه به نوعی اجاره گفته می‌شود که در آن مستاجر هنگام عقد قرارداد مبلغ زیادی را به عنوان رهن در اختیار موجر (صاحب خانه ) می‌گذارد و دیگر ماه به ماه اجاره‌ای پرداخت نمی‌کند.

این مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد تمام و کمال به مستاجر برگردانده می‌شود .

مزیت‌ها و معایب

از یک نظر این نوع قرارداد اجاره به نفع مستاجر است چون دیگر نیاز به پرداخت ماهانه‌ی مبلغ اجاره ندارد و در انتهای قرارداد پولش به او برگردانده می‌شود. در واقع رهن کامل شبیه این است که پولتان را در بانک سرمایه‌گذاری کنید و سودِ پولتان را به موجر بدهید. ولی تا پایان قرارداد حق ندارید دست به اصل پولتان بزنید.

رهن کامل قدرت چانه زنی مستاجر را زیاد می کند به این شکل که هنگام تخلیه خانه چون موجر باید تمام پول را که مبلغ قابل‌توجهی هم هست به صورت نقدی به مستاجر بپردازد و از آنجا که امکان دارد او پول را در این مدت خرج کرده باشد و هنگام سررسیدِ قرارداد حسابش خالی باشد، دست مستاجر برای چانه‌زدن بر سر تمدید قرارداد و میزان احتمالی افزایش مبلغ رهن بازتر است.

در واقع در قراردادهای رهن کامل احتمال تمدید قرارداد بیش از قراردادهای اجاره‌ امکان دارد .

از طرفی مستاجر در بعضی مواقع ممکن است از شرایط خانه، همسایه‌ها و… راضی نباشد و بخواهد سر سال یا حتی زودتر از خانه بلند شود. اما به خاطر اینکه صاحب‌خانه پول کامل رهن را نقدا ندارد شاید در پس گرفتن پولتان دچار مشکل   شود . در نتیجه  پیش از عقد قرارداد رهن کامل  ، شخص مستاجر از هر نظر خانه‌ موردنظرش را بایستی بررسی کند چون معمولا فسخ آن دردسرهای بیشتری نسبت به قراردادهای اجاره دارد.

معمولا  مالکان تمایلی ندارند خانه را رهن کامل بدهند و اکثر خانه‌های اجاره‌ای  در بازار املاک  به صورت اجاره یا اجاره + رهن می باشد .

گاهی اوقات مبلغ درخواستی مالکان برای رهن کامل بسیار بالا و غیر منطقی است که موجب می‌شود مستاجران قید رهن کامل را بزنند.

ناگفته نماند فسخ قراردادهای رهن کامل ، به این دلیل که  پول مستاجر در دست صاحب‌خانه است معمولا دردسر بیشتری نسبت به اجاره‌ معمولی دارد.بنابراین بهتر است مستاجر قبل  از عقد قرارداد  ، خانه یا ملک مورد نظر را از هر نظربه خوبی بررسی نماید .

تبدیل رهن به اجاره

در بسیاری از موارد مالکان تمایل ندارند که خانه‌شان را رهن کامل بدهند و مدل          رهن + اجاره را بیشتر می‌پسندند. اما از کجا بفهمیم اجاره و رهنی که مالک پیشنهاد کرده منصفانه است؟ رهن همراه با اجاره چطور محاسبه می‌شود؟

برای تبدیل رهن و اجاره در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود.

برای مثال

اگر فردی  خانه را به شکل اجاره کامل( فقط اجاره ؛ بدون رهن ) بخواهد

مثلا ( رهن کامل ) یک خانه 50 میلیون تومان  باشد

برای تبدیل آن به اجاره از این فرمول استفاده می کنیم .

1،500،000=30،000*50

پس اجاره ماهیانه یک میلیون و پانصد هزار تومان است .

مثال دیگر

اگر فردی خانه را به شکل ( رهن + اجاره ) بخواهد :

مثلا ( رهن کامل ) یک خانه 50 میلیون تومان  باشد 

شخص بخواهد مبلغ  15 میلیون تومان رهن بدهد و الباقی یعنی 35 میلیون تومان را به شکل اجاره باشد

 مبلغ اجاره طبق فرمول :

1،050،000=30،000 * 35

یعنی به جای 35 میلیون تومان رهن ، یک میلیون و پنجاه هزار تومان اجاره می دهد 

بنابراین  15 میلیون تومان رهن +  یک میلیون و پنجاه هزار تومان اجاره

تعیین قیمت رهن

هرچند که در تعیین قیمت رهن کامل حرف اول و آخر را مالک می‌زند که آن هم به وضع بازار ملک، شرایط اقتصادی کشور، نرخ سود بانکی و… بستگی دارد، اما به صورت کلی براین اساس تعیین  می گردد :

بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، رهن کامل خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختنش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه است. اگر خانه‌ نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بیشتر باشد،یک پنجم یا یک ششم قیمت قروش خانه است .

مثلا فرض کنید خانه‌ای 100 متری و نوساز در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری 10 میلیون تومان است. بنابراین قیمت رهن کامل آن حدودا 250 میلیون تومان می‌شود

 250،000،00۰=۴/(100*10،000،000)   

  اگر مثلا حدود 15 سال از ساخت  آن خانه گذشته باشد، قیمت رهن کاملش 170 میلیون تومان است

 166،700،00۰=6/(100*10،000،000) 

که اگر این عدد را گرد کنیم حدود 170 میلیون تومان می شود .  

مساله شرعی رهن کامل

  از نظر اسلام رهن کامل طبق چیزی که اکنون رواج دارد در حکم رباست. برای اینکه این مشکل حل شود باید اجاره‌ای ماهانه (هر چند خیلی اندک در حد چند هزار تومان) در قرارداد تعیین کرده و پول رهن را به عنوان قرض‌الحسنه تا پایان مدت قرارداد در اختیار موجر قرار دهید.

خلاصه اینکه رهن کامل خوب است یا خیر ؟

رهن کامل خوبه چون استرس پرداخت اجاره‌بهای ماهانه را ندارد بهتر است  . ولی انتخابها محدود می شود . و چون برخی موارد از قیمت خیلی بالایی برخوردارند در انتخابهایتان محدود می شوید . البته همیشه این موضوعات به وضع بازار مسکن بستگی دارد . 

فراموش نشود که برای  قیمت رهن کامل  اگر چه عرفی وجود دارد اما گاهی اوقات هرچقدر هم که با بعضی از مالکان چانه بزنید قیمت رهن را به اندازه عرف بازار در نظر نمی گیرند .

در این صورت اصرار نداشته باشید که  حتما اجاره یا رهن را تا عرف بازار کم کنید . گاهی اوقات شرایط شما یا خانه طوریست که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.

  فقط به دنبال رهن کامل نباشید و خانه‌های اجاره‌ای هم در نظر بگیرید. در غیر این‌صورت انتخاب‌هایتان خیلی محدود می‌شود .

و ممکن است مواردی باشد به قیمت خیلی مناسب و شرایط خیلی خوب و چون به آنها توجه نداشته اید آنها را از دست بدهید .

نتیجه گیری

در رهن کامل خانه مستاجر مبلغ زیادی را در اختیار موجر قرار می‌دهد و در عوض از پرداخت اجاره‌بهای ماهانه معاف می‌شود.

تمایل مالکان به رهن کامل دادن خانه‌شان کمتر از تمایلشان به اجاره دادن یا ترکیب اجاره و رهن است.

عرف قیمت رهن کامل خانه یک چهارم تا یک ششم قیمت خانه است که این ضریب را عمر ساختمان تعیین می‌کند.

اگر می‌خواهید جنبه‌ی شرعیِ قرارداد را در نظر بگیرید باید هنگام عقد قرارداد مبلغ اجاره‌ا‌ی ماهانه (هرچند بسیار اندک) هم تعیین کنید. در غیر این صورت رهن کامل بدون پرداخت اجاره در اسلام مصداق رباست.