رهن و اجاره ملک

تمام آنچه باید در مورد رهن و اجاره خانه بدانید

 یکی از انواع اجاره نشینی رهن کامل است می ‌خواهیم در این مطلب به بررسی آن بپردازیم و ببینیم وقتی کسی از رهن کامل خانه حرف می زند دقیقاً از چه چیزی صحبت می کند

رهن کامل

رهن کامل چیست ؟

    گاهی اوقات صاحبخانه به دلایلی پول لازم است ممکن است بدهی بالا آورده باشد شاید در پروژه ای سرمایه گذاری کرده و برای مدت کوتاه به پول درشتی نیاز دارد یا هر دلیل دیگر اما از طرفی تمایلی هم ندارد که خانه اش را بفروشد در این شرایط معمولاً صاحبخانه ها به دنبال مشتری می گردند تا خانه شان را رهن‌کامل دهند ، رهن کامل خانه به نوعی اجاره گفته میشود که در آن مستاجر هنگام عقد قرارداد مبلغ زیادی را به عنوان رهن در اختیار موجر می گذارد و در عوض دیگر ماه به ما اجاره ای پرداخت نمی کند وآن مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد تمام و کمال به مستاجر برگردانده می شود

مزیتها و معایب رهن کامل در نگاه اول :

 از طرفی این نوع اجاره به نفع مستاجراست چون دیگر نیازی به پرداخت ماهانه مبلغی به عنوان اجاره ندارد و از طرفی در انتهای قرارداد پولش به او برگردانده می شود در واقع رهن کامل شبیه این است که پول تان را در بانک سرمایه گذاری کنید و سود پولتان را به موجر بدهید با این تفاوت که تا پایان قرارداد حق ندارید دست به اصل پول تان بزنید رهن کامل مثل یک شمشیر دولبه است .

مزیتها و معایب رهن کامل

هنگام تخلیه خانه چون موجر باید تمام پول تان را که مبلغ قابل توجهی هم هست به صورت نقدی در به شما بپردازد و از آنجا که امکان دارد او پول را در این مدت خرج کرده باشد و هنگام سر رسید قرارداد حسابش خالی باشد دست شما به عنوان مستاجر برای چانه زدن بر سر تمدید قرارداد و میزان احتمالی افزایش مبلغ رهن بازتر است در واقع در قراردادهای رهن کامل احتمال تمدید قرارداد بیش از قراردادهای اجاره معمول است از طرفی در بعضی اوقات ممکن است از شرایط خانه همسایه ها و غیره راضی نباشید و بخواهید سر سال یا حتی زودتر از خانه بلند شوید اما به خاطر اینکه صاحب خانه پول کامل رهن را نقداً ندارد شاید در پس گرفتن پول تان به مشکلاتی بخورید پس پیش از عقد قرارداد رهن کامل از هر نظر خانه موردنظرتان را بررسی کنید چون معمولاً پس از آن دردسر های بیشتری نسبت به قراردادهای اجاره دارد مشکل اصلی رهن کامل خانه اینجاست که اولاً در بسیاری از اوقات مالکان تمایلی ندارند خانه را به رهن کامل بدهند . اولا اکثر خانه‌های اجاره‌ای بازار به صورت اجاره یا اجاره به اضافه رهن در دسترس است ثانیا مبلغ درخواستی مالکان برای رهن کامل گاهی اوقات بسیار بالا و غیر منطقی است که موجب میشود  مستاجران قید  رهن کامل را بزنند 

فسخ قراردادهای رهن کامل به خاطر آنکه پول شما در دست صاحب خانه است معمولاً دردسر بیشتری نسبت به اجاره معمولی دارد پس پیش از عقد قرارداد تمام جنبه‌های ملک را بررسی کنید

عرف قیمت رهن کامل چقدر است است

رهن کامل جند درص قیمت خانه است

هر چند که در تعیین قیمت رهن کامل حرف اول و آخر را مالک می زند که آن هم به وضع بازار ملک  ، شرایط اقتصادی کشور نرخ سود بانکی و غیره بستگی دارد اما به صورت کلی حرفی برای تعیین رهن کامل خانه وجود دارد که به شرح زیر است بر اساس اصول فعلی موجود در بازار مسکن رهن کامل خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختنش می گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه است اگر خانه نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بیشتر باشد این ضریب به یک ششم نزدیک می شود مثلاً فرض کنید خانه ای ۱۵۰ متری و نوساز در محل هایی قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری ۲۰ میلیون تومان است بنابراین قیمت رهن کامل آن حدود 750 میلیون تومان میشود حالا اگر حدود ۱۰ سال از ساخت آن خانه گذشته باشد قیمت رهن کامل است 500 میلیون تومان است

رهن کامل و یک مسئله شرعی

مساله شرعی رهن

اگر قصد دارید هنگام عقد قرارداد خانه تان جنبه شرعی معامله را هم مد نظر قرار دهید باید به این نکته توجه کنید که از نظر اسلام رهن‌کامل طبق چیزی که اکنون رواج دارد در حکم ربا است برای اینکه این مشکل حل شود باید اجاره‌ای ماهانه هر چند خیلی اندک در حد چند هزار تومن در قرارداد تعیین کرده و پول رهن را به عنوان قرض الحسنه تا پایان مدت قرارداد در اختیار موجر قرار دهیم.

https://aparat.com/v/Fb7oc

رهن کامل بکنیم ؟  نکنیم ؟

رهن خوبه یا اجاره

اگر نمی‌خواهید استرس پرداخت اجاره بهای ماهانه را داشته باشید بهتر است که سراغ رهن‌کامل بروید ،هرچند که اگر فقط بخواهید گزینه‌های رهن‌کامل را مد نظر قرار دهید به خاطر مبلغ بالای بعضی از آنها ،انتخاب هایتان محدود شده و شاید مورد های چندان خوبی نصیب تان نشود البته این موضوع به وضع بازار مسکن هم بستگی دارد. در مورد قیمت رهن کامل هم این نکته را فراموش نکنید که گرچه برای آن عرف وجود دارد اما اصرار نداشته باشید که حتماً به قیمت عرف بازار، خانه ای را رهن کامل کنید .گاهی اوقات ممکن است هر چقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه عرف بازار کم نشود

در این صورت پا را در یک کفش نکنید که حتماً اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید گاهی اوقات شرایط شما یا خانه جوری است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می گیرید می ارزد پس همیشه به جز قیمت های معمول بازار شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید

بهتر است هنگام جستجو برای اجاره خانه فقط به دنبال رهن کامل نباشید و خانه‌های اجاره‌ای هم در نظر بگیرید در غیر این صورت انتخاب های تان خیلی محدود می شود .

تعیین مبلغ رهن برچه مبنایی است .

خلاصه این که در رهن کامل خانه مستاجر مبلغ زیادی را در اختیار موجر قرار میدهد و در عوض از پرداخت اجاره بهای ماهانه معاف میشود تمایل مالکان به رهن‌کامل دادن خانه شان کمتر از تمایلشان به اجاره دادن یا ترکیب اجاره و رهن است عرف قیمت رهن کامل خانه یک چهارم تا یک ششم قیمت خانه است که این ضریب را عمر ساختمان تعیین می کند اگر می‌خواهید جنبه شرعی قرارداد را در نظر بگیرید باید هنگام عقد قرارداد مبلغ اجاره‌ای ماهانه هر چند بسیار اندک هم تعیین کنید در غیر این صورت رهن کامل بدون پرداخت اجاره در اسلام مصداق ربا است .

اجاره

اجاره

اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف منافع عین مال خود را در برابر اخذ اجرت با دیگری معامله می کند

به عبارت دیگر مالک مال ، منافع مال خود را برای مدتی در قبال دریافت پول یا مال معینی در اختیار طرف قرارداد می‌گذارد بدون این که در مالکیت عین مال تغییری ایجاد شود . موضوع اجاره ممکن است محل کسب و کار ، محل سکونت ،  اتومبیل  ،حیوان یا انسان باشد .

اجاره عقد لازم

قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یامستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره البته خارج از مواردی که در قانون پیش‌بینی شده است تقاضای فسخ آن را کند .  به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد از قبیل معیوب بودن ملک یا در صورتی که دو طرف  قرارداد در این زمینه توافق کرده باشند موجر یا مستاجر میتواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کنند .

موجر و مستاجر

به اجاره دهنده موجر و یا اجیر و به اجاره کننده مستاجر میگویند .

ارکان اجاره

در اجاره کسی را که مالک منافع است موجر یا اجاره دهنده می‌نامند کسی را که متقاضی منافع می باشد مستاجر یا اجاره کننده می نامند و موضوع مورد اجاره را عین مستاجره یا مورد اجاره می نامند  .اجرت و عوض منافع مالی را که مستاجر پرداخت می‌کند مال الاجاره یا اجاره بها می گویند

تعمیرات

برابر قانون هزینه تعمیرات اساسی محل مورد اجاره که مربوط به خود بنا است مانند شوفاژ، تهویه و آسانسور بر عهده مالک است و تعمیرات جزئی که برای استفاده بهتر است بر عهده مستاجر می باشد

تخلیه مورد اجاره

کسی که محلی را به رسم اجاره و با قرارداد عادی به دیگری واگذار می نماید جهت سهولت تخلیه  ید مستاجر در پایان مدت اجاره باید قرارداد اجاره را در دو نسخه تنظیم نموده و ضمن تصریح به دو نسخه بودن هر دو نسخه را به امضای دو شاهد برساند تا در سریع ترین زمان ممکن و با کمترین هزینه دادرسی امکان صدور دستور تخلیه محل فراهم باشد .

انواع اجاره

مورد اجاره یامال است مانند خانه و مغازه یاانجام کاری (عملی ) است  مانند دوختن و شستن از اولی به اجاره اعیان و از دومی به اجاره اعمال تعبیر می‌شود به اجاره دهنده در اجاره اعیان موجر و در اجاره اعمال اجیر گفته می‌شود

۵ نکته در مورد اجاره نامه

نکات اجاره نامه

اول : قرارداد اجاره مسکن همانطور که از نامش پیداست نوعی عقد اجاره است .  قانون مدنی عقد اجاره را این گونه تعریف می کند  : اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر گویند  (ماده ۴۶۶ )  آنچه در قانون مدنی درباره عقد اجاره آمده است در بر گیرنده مفاهیم و قواعد عام در این نوع عقد یا قرارداد است بر اساس آنچه در مواد قانون مدنی ذکر شده است نخست در قرارداد اجاره باید مدت قرارداد معلوم باشد وگرنه قرارداد باطل است (ماده ۴۶۸)

 دوم :  موجر باید عین مستاجره را به صورتی تحویل مستاجر بدهد که او بتواند به نحو مطلوب از آن استفاده کند و هرگاه مستاجر از عیب عین مستاجره آگاه شود حق فسخ خواهد داشت ( مواد ۴۷۷ و ۴۷۸ )

سوم :  هرگاه عین مستاجره پس از آغاز قرارداد اجاره دچار عیبی شود که از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان آن عیب را رفع کرد قرارداد اجاره باطل می‌شود . ( ماده ۴۸۱ )

چهارم : موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری بدهد که منافی مقصود مستاجر از اجاره کردن باشد.( ماده ۴۸۴ )

پنجم : هزینه هر گونه تعمیر در عین مستاجره توسط مستاجر در صورتی قابل دریافت است که با اجازه موجر باشد (ماده ۵۰۲ ) البته در مواردی که تعمیر ضروری است و دسترسی به صاحبخانه نیز غیرممکن است مستاجر میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و دریافت اجازه از مقام قضایی برای مرمت و تعمیر خانه اقدام کند .

تنظیم قرارداد اجاره

طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود اجاره دهنده را موجرو اجاره کننده را مستاجر ، مورد اجاره را عین مستاجره و اجاره‌بها را مال الجاره می گویند اجرت المسمی اجاره بهایی است که دو طرف در قرارداد یا پس از امضای قرارداد درباره میزان آن توافق کرده‌اند و در مقابل اجرت المثل اجاره بهایی است که بدون توافق دو طرف و با توجه به اجاره موارد مشابه تعیین می شود قوانین ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستاجر به تبع تحولات اجتماعی بارها دستخوش تغییر شده است  .از جمله مهمترین آنها قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های ۵۶، ۶۲ و ۷۶ است  . هر رابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود . در این مختصر صرفاً روابط موجر و مستاجر را بر اساس آخرین قانون مصوب سال ۱۳۷۶ بررسی می‌کنیم

قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶

قانون روابط موجرو مستاجر سال 1376

کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری محل کسب و پیشه  ، اماکن آموزشی ، خوابگاه های دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که پس از مهر ماه ۱۳۷۶ با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود مشمول این قانون است قراردادی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد قرارداد رسمی است اکثراین قراردادها از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم می‌شود ، قرارداد عادی است قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال ۷۶ است که این شرایط را دارا باشد :

مدت اجاره در آن قید شده باشد .

در دو نسخه تنظیم شده باشد .

به امضای موجر مستاجر و دو نفر شاهد رسیده باشد .

مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود

دو طرف قرارداد و سمت آنها

مشخصات کامل موجر و مستاجر و محل سکونت یا کار آنها باید در قرارداد ذکر شود و از آنجا که در صورت بروز اختلاف احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانه مذکور در قرارداد ابلاغ می‌شود درج نشانه نادرست یا ناقص می تواند موجب بیخبر ماندن یکی از دو طرف از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود ممکن است به ضرر آنها تمام شود  . در صورتی که هر یک از دو طرف قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می کنند حتماً وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق  ، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود ضرورتی ندارد که موجر مالک عین مستاجره باشد و مالکیت منافع کافی است البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد به عبارت دیگر مستاجر که مالک منافع است می‌تواند در صورتی که در قرارداد اجاره این حق از وی سلب نشده باشد مجددا مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد .

طرفین قرارداد اجاره نامه

مورد اجاره و استفاده مورد نظر

محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن ، پارکینگ و انباری دراجاره نامه قید شود در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت مستاجر است این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود

مدت اجاره و مال الاجاره معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می‌شود  . ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد .

مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود باید نقدا و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود .

ضمانت اجرای تخلف از قرارداد

تخلف از برخی شروط قرارداد برای طرف مقابل حق فسخ ایجاد می کند  . ولی این حق فسخ با توجه به زمان بر بودن رسیدگی قضایی در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست . شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات  دو طرف ضمانت اجرایی همچون وجه التزام تعیین شود .

وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد ، باید به طرف دیگر بپردازد مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه به مستاجر خودداری کند یا مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکند ، اگرچه می توان از طریق مراجع قضایی طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد . ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی‌شود  . تعیین وجه التزام این خسارات را جبران می کند به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد  ، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پر هزینه می‌کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می‌دهد .

چگونه یک اجاره نامه خوب بنویسیم

نحوه نوشتن اجاره نامه

باید مراقب باشید که هنگام اجاره دادن یا اجاره گرفتن ملک به تمام قوانین آن آگاه باشید تا سرتان کلاه نرود .

اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره میشود .

اجاره می‌تواند مربوط به اشیا مانند اتومبیل و غیره نیز باشد .

در اجاره ملک باید مدت اجاره معین باشد که معمولاً یک سال در نظر گرفته می شود.

باید بین دو طرف درباره شروع مدت قرارداد توافق شود.

اگر این توافق انجام نشود شروع مدت اجاره از روز انعقاد قرارداد می‌باشد.

اگر مستاجر از ملک استفاده دیگری غیر از استفاده ذکر شده در قراردادکند ، مثلاً ملک مسکونی را برای اهداف اداری و تجاری  استفاده کند مالک حق فسخ قرارداد را دارد.

باید تاریخ پرداخت اجاره‌بهای ماهانه توسط مستاجر در قرارداد ذکر شود.

مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد باید به موجر اجاره بها یی که معادل اجاره‌بهای مکان شبیه به آن است بپردازد.

قرارداداجاره را نزد بنگاه املاک تنظیم نمایید

تنظیم قرارداد اجاره را نزد بنگاه املاک انجام دهید و دقت کنید که هنگام عقد قرارداد دو نفر گواه و شاهد در آنجا حضور داشته باشند.

حق الزحمه دفتر املاک در قراردادهای رهن و اجاره

قوانین رابطه بین مالک و مستاجر در املاک

قوانین رابطه بین مالک و مستاجر

شاید برای اولین بار است که این موضوع را می شنوید برخی به هنگام اجاره کردن یک ملک فکر می کنند که تمامی موارد را باید در اجاره نامه قید کنند  ،اما باید گفت نیاز به قید کردن تمامی موارد نیست چرا که روابط بین مالک و مستاجر دارای قوانین بسیار جامع و کاملی است که تعداد این قوانین به اندازه یک کتابچه است .و رعایت کلیه قوانین برای دو طرف لازم الاجرا است و می بایست توسط آنها انجام شود تعدادی از مفاد مهم این قوانین به شرح ذیل می باشد .

قوانین مالک و مستاجر

قانون مالک و مستاجر

رابطه بین مالک و مستاجر از جمله روابطی است که عدم آگاهی هر یک از دوطرف نسبت به استاندارد‌های آن خسارتهای جبران ناپذیری را به فرد وارد می‌سازد .نکاتی در اجاره‌نشینی وجود دارد که هم مالک و هم مستاجر باید آنها را شناخته و رعایت کنند اگر این نکات رعایت شود مالک و مستاجر همچون دو دوست قدیمی رابطه شان حفظ خواهد شد.

امروزه مستاجران در هنگام یافتن خانه جدید برای اجاره فقط به دنبال خانه هستند که اجاره آن با توان مالی شان سازگاری داشته باشد، این رویه کاملاً غلط و به ضرر مطلق مستاجر می‌باشد شیوه درست برای یافتن خانه اجاره ای مناسب این است که شما هم به دنبال خانه خوب و هم به دنبال مالک خوب باشید.

رابطه بین مالک و مستاجر

برخی مالکان اینگونه تصور می‌کنند که مستأجر یعنی برده. در صورتی که مستاجر در عین حالی که از خانه اجاره‌ای به عنوان سر پناه استفاده می کند، حافظ منافع مالک در مدت حداقل یک سال نیز خواهد بود قبل از آنکه ملکی را اجاره کنید ،حسابی در مورد شخصیت درونی مالک تحقیق کنید بهترین منبع تحقیقاتی در این میان مستاجر قبلی است .می‌توانید درباره طرز صحبت کردن اخلاق و ویژگی‌های مالک از مستاجر قبلی سوال کنید ،حتی می‌توانید علت نقل و انتقال مستاجر قبلی را نیز از او بپرسید شاید مستاجر قبلی از سرکشی های بی مورد مالک و زخم زبان‌های همسر مالک خسته شده است.

در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد که معمولاً این مدت یک سال تعیین می‌شود. مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد اجاره عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

تعمیرات و کلیه مخارج که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است بر عهده مالک است مگر آنکه در قرارداد خلاف آن قید شود.

همچنین پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره همچون نصب آبگرمکن و شوفاژ و غیره ضروری است بر عهده مالک است عامل مهمی که معمولاً باعث ایجاد اختلاف بین مالک و مستاجر می‌شود ،بحث پرداخت اجاره بها است.

قانون می‌گوید مستاجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند

وظایف مستاجر

برخی از مستاجران استفاده‌های سو از ملک مورد اجاره می کنند، مثلاً با آنکه ملک مورد اجاره کاربری مسکونی دارد اما مستاجر استفاده اداری یا تجاری از آن می‌کند قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است.

مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند .و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد باید به موجب اجاره‌بهای که معادل اجاره‌بهای مکان شبیه به آن است بپردازد.

البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.

تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر باید حتما در بنگاه های املاک معتبر رسمی انجام بگیرد.

https://aparat.com/v/0ZJpH

باید توجه داشت برای تنظیم قرارداد اجاره حتماً دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا کنند و همچنین تنظیم قرارداد باید در فرم های چاپی معتبر انجام شود.

مستاجر نمی‌تواند از تصرفات موجر در عین مستاجره که منافی با منفعت واگذاری نباشد جلوگیری کند . چرا که صاحب مال می تواند همه گونه تصرفی در ملک خود بنماید، ولی نمی تواند به حقوق دیگران تجاوز کند.

در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین قرض الحسنه ،یا سند تعهدآور یامشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد ،تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است.

مستاجر نمی تواند ملکی را که برای سکونت اجرا کرده در آن تغییر کاربری دهد و از آن استفاده تجاری از قبیل مطب یا دفتر نمایند یا در اجاره زمین  ، موجرآن را جهت کشت گندم اجاره دهد ولی مستاجر به کاشت درخت اختصاص دهد.

توصیه به مستاجران و آن اینکه علاوه بر تنظیم اجاره‌نامه صورت جلسه را در خصوص امکانات موجود در آپارتمان و ملک موضوع اجاره نیز تنظیم کنند و همچنین اگر توافقی وجود دارد آنها را در صورتجلسه ذکر کنند و به امضای موجر و مستاجر و شاهدان برسانند.

در مورد استنکاف موجر از دریافت اجاره‌بها مستاجر باید اجاره بها را در صندوق ثبت یا بانکی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک تعیین می‌شود واریز نموده ،و در صورتی که اجاره نامه رسمی است  ،قبض رسید را به دفترخانه تنظیم کننده بدهد . واگرسند اجاره ، اجاره نامه عادی بود یا اجاره نامه ای در بین نبود آن را با تعیین محل اقامت موجریا یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند.

خسارتی که مالک در هنگام تخلیه از مستاجر طلب می کند  ، این مبلغ باید بر اساس روش‌های قبلی  و هزینه آب برق تلفن و گاز محاسبه شود و ثانیاً مبلغ ودیعه باید در حضور بنگاه معاملات املاک و توسط مشاور املاک گرفته شود.به  بیان ساده‌تر مالک هرگز حق گرفتن مبلغی به صورت مستقیم از مستاجر در هنگام تخلیه ملک را ندارد.

برای اجاره ملک موارد زیر را مورد توجه قراردهید

قوانین موجرومستاجر

مدت اجاره باید معین باشد در غیر این صورت اجاره باطل است . لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد .

اگر بعد از قرارداد معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده .مستاجر حق فسخ دارد .

موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.

تعمیرات وهمه مخارجی که در مورد عین مستاجره  برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه در اجاره خلاف آن قید شود.

 مستاجر باید در زمان تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و رسید بگیرد.

 عقد اجاره با فوت موجر و مستاجر باطل نمی شود.

 مستاجر حق انتقال را به غیر ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شود.

 اگر مستاجر بدون اجازه موجر درعین مستاجره تغییراتی ایجاد نماید و هزینه نماید حق مطالبه آن را از موجر ندارد. و در صورت درخواست موجر می بایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد .

  ساخت و ساز یا کاشتن درخت توسط مستاجر در زمین اجاره ای بدون اجازه موجرامکان ندارد وموجر می تواند آن را از بین ببرد.

  برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی می بایست حتما دو نفر به عنوان شاهد ذیل سند اجاره نامه را امضا کنند .تا دو طرف از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بهره مند شوند.

 پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت .

 اگر موجرمبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و غیره از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر است .

  اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست ، صدور اجرائیه از طرف دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می‌آید .

 اگر موجر مدعی است که مستاجرموجب  خسارت به عین مستاجره شده ، یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی و شارژ و غیره باشد نمی‌تواند راساً از ودیعه برداشت کند بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه برای دریافت حق خود اقدام کنند.
 اگر مستاجر در پرداخت اقساط تخلف نمایند ممکن است با دعوای فصل از سوی موجر مواجه شود و اقساط پرداختی جز اجاره‌بها محسوب می‌شود و لاغیر.

تخلیه مستاجر

تخلیه مستاجر

اگر مستاجر بیش از سه ماه اجاره بها  را نپردازد پس از صدور ابلاغیه به دفترخانه یا اظهارنامه (البته برای اجاره نامه های عادی) و بی توجهی مستاجر در طی ده روز بعدی می توان از اجرای ثبت یا دادگاه تخلیه ملک را گرفت .

تقاضای مهلت برای تخلیه ملک

اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند موجر به دادگاه مراجعه می‌کند، تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور نماید. اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولاً یک ماه به او مهلت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را هم بپردازد.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستاجر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد. و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشد از جمله امضای دو شاهد درذیل قرارداد . در قرارداد اجاره مسکونی ، قاضی شورای حل اختلاف با صدور دستور به مراجع انتظامی محل  ، ظرف یک هفته اقدام به تخلیه ملک مسکونی می نماید ولی حکم تخلیه زمانی صادر می گردد ،که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستاجر موصوف ،دستور تخلیه را صادر کرد و نیاز به دادرسی داشته باشد و نهایتاً حکم صادر گردد.

چند سوال که ممکن است برای موجر و مستاجر پیش بیاید با پاسخ آنها :

فسخ اجاره

در چه مواردی موجر می تواند دادخواست صدور حکم تخلیه یا فسخ اجاره را به دادگاه حقوقی تقدیم کند؟

https://aparat.com/v/RC5Nb

در صورت بهره برداری از منافع عین مستاجره بر خلاف منظور تعیین شده در اجاره نامه  .

هر گاه مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد .

 در صورت انتقال عین مستاجره توسط مستاجر بدون اذن و اجازه انتقال به غیر به هر مقدار که باشد واگذار نماید .

زمانی که عین مستاجره در مورد شکل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل تعیینی را تغییر دهد.

 در صورت تعدی یا تفریط از مورد اجاره از سمت مستاجر.

 در صورت عدم پرداخت مالیات اجاره یا اجرت المثل بدون عذر قانونی توسط مستاجر و حتی عدم پرداخت اجاره بها ظرف ۱۰ روز از زمان ابلاغ اخطاریه دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه یا تودیع آن در صندوق دادگستری.

  تخلیه به منظور احداث بنای جدید مشروط بر ارائه گواهی شهرداری و پروانه ساختمانی

تخلیه به منظور رفع احتیاج شخص موجر در جهت ایجاد کسب یا پیشه یا تجارت

 در صورتی که محل مورد اجاره مناسب برای سکونت موجر یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر مشارالیه باشد .

اگر ملک بعد از قرارداد اجاره توقیف شود و در مزایده به فروش برسد آیا برای قرارداد اجاره مشکلی به وجود می‌آید؟

اگر ملک توسط دادگاه یا اجرای ثبت به هر دلیل توقیف می‌شود و در مزایده به فروش برسد در صورتی که قرارداد اجاره مربوط به قبل از توقیف ملک باشد هیچ مشکلی برای آن به وجود نمی آید و مستاجر میتواند تا انتهای مدت قرارداد در ملک اقامت داشته باشد. اما اگر قرارداد اجاره مربوط به بعد از توقیف ملک یا در رهن بردن آن باشد از آنجا که قرارداد اجاره در این حالت معتبر نیست پس از مزایده ملک ، مستاجر مکلف است ملک را تخلیه نموده و به خریدار تحویل دهد.

آیا مالک مغازه می تواند از مستاجر به دلیل تغییر شغل شکایت کند؟

هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد مالک می‌تواند نسبت به طرح دعوا و تخلیه با شرایط مقرر که در قانون پیش‌بینی شده است اقدام کند.

قانون روابط موجرومستاجرسال 1356

 ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ به مواردی می پردازد که موجرحق درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد که در بند هفت آن چنین مقرر شده است . در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معین اجاره داده شود و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد ،مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

آیا مستاجر ضمن عقد اجاره می تواند شرکت نماید تا زمانی که عین مستاجره دریافت تصرف مستاجر است مالک حق افزایش مال الاجاره و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و هرساله اجاره بهای سال قبل را بپردازد؟

بله چنین شرطی صحیح است و خللی در عقد اجاره ایجاد نمی نماید و لازم الاتباع بین دو طرف است

آیا برای درخواست تخلیه نیازی به اظهارنامه می باشد؟

اظهارنامه درخواست تخلیه

برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه مستاجر نیست .

 در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است بسته به آنچه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد ،درخواست تخلیه و صدور اجرای حکم نیز متناسب با آن خواهد بود . یعنی پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجریا قائم مقام قانونی به تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت ،ظرف یک هفته و در اجاره باسندعادی ، ظرف یک هفته پس از تقدیم و تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

آیا در زمان صدور دستور تخلیه مستاجر میتواند از تخلیه امتناع کند؟

امتناع از تخلیه توسط مستاجر

پس از ابلاغ اوراق قضایی یا اجراییه چنانچه ظرف سه روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن ننماید ، تخلیه در روز و ساعت معین توسط مامور اجرا انجام می گردد . چنانچه در زمان اجرای تخلیه به علت وقوع حوادث غیرمترقبه ، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نمایدو مهلت بخواهد ،مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام دستور دهنده گزارش می شود و مقام صالح می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

زمانی که از قرارداد اجاره باقی مانده و موجر خواهان تخلیه است در صورت تخلیه آیا موجرمی‌تواند ودیعه مستاجر را به دلیل اعتبار قرارداد پرداخت نکند و اجاره را از مبلغ ودیعه کسر کند؟

تا زمانی که مدت اجاره تمام نشده است اگر چه مستاجر میتواند مطالبه پول رهن را بنماید اما موجرالزامی برای استرداد آن ندارد. البته اگر در ضمن عقد اجاره توافق نمایند که مثلاً موجر یک ماه قبل از اتمام مدت اجاره مبلغ ودیعه را به مستاجر بدهد ،در آن صورت با مطالبه مستاجر موجر ملزم به تحویل آن می باشد.

مسائل حقوقی

نکات حقوقی برای موجرومستاجر

قرارداد اجاره و توقیف ملک

اگر ملک بعد از قرارداد اجاره توقیف شود و در مزایده به فروش برسد آیا برای قرارداد اجاره مشکلی به وجود می‌آید ؟

اگر ملک توسط دادگاه و با اجرای ثبت به هر دلیلی توقیف شود و در مزایده به فروش برسد در صورتی که قرارداد اجاره مربوط به قبل از توقیف ملک باشد ،هیچ مشکلی برای آن به وجود نمی آید و مستاجر میتواند تا انتهای مدت قرارداد در ملک اقامت داشته باشد .

اما اگر قرارداد اجاره مربوط به بعد از توقیف ملک و یا در رهن بردن آن باشد از آنجا که قرارداد اجاره در این حالت معتبر نیست پس از مزایده ملک  ، مستاجر مکلف است ملک را تخلیه نموده و به خریدار تحویل دهد

کلاهبرداری رهن و اجاره ملک

هنگام اجاره ملک حتما دقت کنید ملک مورد نظر بازدید شده باشد و از صحت تمام اطلاعات ذکر شده در خصوص ملک مطمئن شوید توجه داشته باشید هنگام عقد قرارداد درخواست پیش پرداخت های کلان امری غیر منطقی است  .  قوانین مشخصی برای تعیین میزان پیش پرداخت به صاحب خانه وجود دارد مبالغی که تحت عنوان پیش پرداخت به مالک می‌دهید باید هنگام نوشتن قرارداد باشد پیش از نوشتن قرارداد حتی اگر از قبل چک ضمانت گرفته باشید امری بی دلیل است ،  بسیاری از مشاوران املاک با گفتن این نکته  ،که در صورت عدم پیش پرداخت امکان اجاره دادن ملک به فرد دیگر وجود دارد ازافراد بی تجربه کلاهبرداری می‌کنند با گرفتن مبالغ قابل توجهی ، اقدام به کلاهبرداری رهن و اجاره ملک می کند و بعد از آن نیز منکر این داستان می شوند . هنگام تنظیم قرارداد اجاره حضور مالک یا موجر و مستاجر الزامی است . تمامی مبالغی که در این میان رد و بدل می‌شود باید در قرارداد قید شود و هنگام فسخ قرارداد مبلغی که به عنوان پیش پرداخت ، پرداخت شده باید به مستاجر برگردانده شود . دقت و بررسی اسناد ارائه شده توسط فروشنده بعد از دفتر املاک یکی از راه‌های پیشگیری از فریب خوردن است .

کلاهبرداری در پوشش اجاره خانه

بعضی از کلاهبرداران رهن و اجاره یک واحد آپارتمانی را به چند نفر و به صورت همزمان اجاره می دهند و پس از گرفتن پول ودیعه متواری می شوند این افراد با همدستی مشاوران املاک اقدام به نوشتن اجاره نامه های جعلی میکنند و از همه قربانیانی که متقاضی اجاره آپارتمان هستند ،کلاهبرداری می‌کنند مالباختگان پس از پرداخت مبلغ ودیعه در قالب رهن یا اجاره درگیر این نوع کلاهبرداری املاک می شوند .

مشاوراملاک معتبر

نحوه نوشتن و تنظیم اجاره نامه توسط موجر

اگر قصد اجاره دادن ملک خود را دارید با فنون مربوط به نحوه نوشتن اجاره نامه آشنا شوید .

اولین نکته اینکه نحوه نوشتن اجاره نامه مربوط به املاک تجاری با املاک مسکونی تفاوت داشته و شما به عنوان صاحب یک ملک تجاری باید بدانید که تنظیم قرارداد اجاره املاک تجاری نیازمند بررسی و دقت بیشتری است  . چراکه اجاره نامه های مربوط به املاک مسکونی نیازی به تنظیم در دفتر اسناد رسمی ندارد هرچند می توان آن ها را نیز به طور رسمی منعقد نمود و از مزایای اسناد رسمی بهره‌مند شد لیکن بهتر است طبق قانون روابط موجر و مستاجر،  تمامی اجاره نامه های مرتبط با املاک برای کاربری یا استفاده تجاری باید به طور رسمی تنظیم شود . به علاوه اجاره نامه های تجاری دارای پیچیدگی‌های خاصی هستند

قرارداد اجاره برای آن که از برخی امتیازات حقوقی و قانونی برخوردار باشد باید به امضای دو شاهد رسیده باشد یکی از این امتیازات آن است که می توان بدون مراجعه به دادگاه های عمومی و به صرف ارائه اجاره نامه امضا شده و به امضای شهود رسیده و طرفین قرارداد به شورای حل اختلاف محل از شورای مزبور دستور تخلیه مورد اجاره را بدون طی تشریفات قضایی خاص و در سریعترین وقت ممکن اخذ نمود. لازم به ذکر است در صورت نقص در این خصوص و حتی در صورت ، وجود امضای یک شاهد در اجاره نامه امکان برخورداری از امتیاز فوق برای طرفین وجود نخواهد داشت .

چنانچه شما به عنوان موجرقراردادی را امضا می کنید ، حتماً در نظر داشته باشید که برای عدم استرداد به موقع مورد اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر یک ضمانت اجرای کاربردی مقرر کنید ،  به عبارتی نوعی خسارت قراردادی که می تواند به صورت روزانه یا کلی باشد تعیین کنید . با توجه به اهمیت موضوع ، متنی را به عنوان نمونه برای تان می آوریم که شما نیز با نحوه نوشتن اجاره نامه جامع آشنا شوید و می‌توانید از عبارت زیر در اجاره نامه تنظیمی خود بهره مند شوید

فسخ قرارداد

 (( در صورت عدم پرداخت اجاره بها در سررسید مقرر مستاجر باید به ازای هر روز تاخیر مبلغ یک میلیون ریال به عنوان خسارت تاخیر در پرداخت به موجر پرداخت نماید که بدل از انجام تعهد اصلی نمی باشد ضمن اینکه در صورت تاخیردر پرداخت  ، بیش از بیست روز موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت  .)) 

 جهت برخورداری از مزایای قانونی و قضایی اجاره نامه لزوما نیازی به تنظیم آن در آژانس های املاک و یا اخذ کد رهگیری نیست و طرفین قرارداد اجاره حتی می توانند به طور دستی و بدون مراجعه به آژانس های املاک و البته پس از درج نکات لازم در قرارداد و آگاهی از فرم و نحوه نوشتن اجاره نامه نیاز خود را در این خصوص برطرف نمایند.

به طور کلی هیچ گاه فراموش نکنید هیچ نوعی از قراردادها را منجمله قرارداد اجاره بدون مطالعه کامل امضا نکنید . به علاوه همواره در نظر داشته باشید چنانچه تعهدی را از ناحیه مستاجر در قرارداد ذکر نمود ید ، در مقابل حتماً یک ضمانت اجرا یا همان خسارت قراردادی عدم انجام تعهد نیز برای آن مقرر کنید.

بهتر است در قرارداد ذکر نمایید که در صورت ورود هرگونه آسیب به اجزای مورد اجاره که ناشی از قصور مستاجر باشد ،  شما میتوانید خسارت وارده را با مبلغ ودیعه پرداختی مستاجر تهاتر نمایید و در این خصوص اختیار کامل را از مستاجر اخذ نمایید .

علیرغم دیدگاه رایج در میان مردم گرفتن چک تخلیه از مستاجر نمی‌تواند امتیاز خاصی برای مالک ایجاد نماید چرا که اولاً این چک بابت ضمانت از مستاجر اخذ میگردد ، ثانیا مطابق قانون صدور چک فاقد وصف کیفری است . لذا  در مقابل هر گونه استفاده از این چک و برگشت زدن آن توسط مالک می‌تواند او را مشمول عناوین مجرمانه مانند خیانت در امانت نمایند .

چنانچه در نظر دارید که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را نداشته باشد صراحتا این موضوع را قید نمایید  . چرا که طبق قانون مدنی ایران  در صورت سکوت قرارداد اجاره در این‌باره  ، مستاجر حق واگذاری ملک را به اشخاص ثالث خواهد داشت . همانگونه که شاهد آن هستید  دانستن قواعد و نحوه نوشتن اجاره نامه می تواند شما را از تبعات منفی احتمالی دور سازد .